Hoy, en la conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado, Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, criticó una vez más el sector inmobiliario.
El problema central en el campo inmobiliario es que la burbuja es relativamente grande y la financiarización tiene una fuerte tendencia a burbujear. Es el rinoceronte gris más grande del sistema financiero. Mucha gente compra casas no para vivir. , sino para la inversión y la especulación, lo cual es muy peligroso.
Si posee tantas propiedades, si el mercado cae en el futuro, su propiedad personal sufrirá grandes pérdidas. Si no puede pagar el préstamo, el banco no podrá cobrar el préstamo, el principal y el dinero. intereses y su vida económica estará perdida. Habrá mucha confusión.
Por ello, debemos promover de forma activa y constante el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Esta es la cuarta vez que Guo Shuqing apunta al sector inmobiliario.
En el Foro de Lujiazui en junio de 2019, Guo Shuqing repentinamente apuntó al sector inmobiliario, diciendo que la financiación de algunas empresas inmobiliarias había ocupado excesivamente recursos crediticios, lo que resultó en una mayor reducción en la tasa de utilización de los fondos.
Al mismo tiempo, también dijo que los residentes y las empresas que dependen únicamente de la inversión y la especulación en bienes raíces para administrar sus finanzas eventualmente descubrirán que han ido en la dirección equivocada.
En agosto y noviembre de 2020, Guo Shuqing publicó artículos señalando que la burbuja inmobiliaria es el mayor "rinoceronte gris" que amenaza la seguridad financiera, y que la burbuja inmobiliaria debe ser reprimida resueltamente.
Existe una burbuja en el mercado inmobiliario, como se ha certificado oficialmente. Desde 2018, mi país ha introducido sucesivamente una serie de políticas regulatorias para prevenir y resolver los riesgos financieros causados por ella.
Durante el reglamento, Guo Shuqing volvió a hablar ¿Qué información reveló?
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Como todos sabemos, la mayor dificultad para regular el mercado inmobiliario de China es la dependencia de los gobiernos locales de la tierra.
¿Qué debo hacer si no puedo matarte a golpes con un palo ni dejarte crecer salvajemente? Por lo tanto, la regulación del mercado inmobiliario en los últimos 15 años sólo puede ir acompañada del aumento de los precios de la vivienda, con aumentos continuos y mejoras capa por capa.
El primer nivel es el control de los compradores de vivienda.
El objetivo principal de varias políticas de control es limitar el entusiasmo de los compradores de viviendas, especialmente los especuladores inmobiliarios. En esta etapa, el pensamiento del regulador es que los especuladores inmobiliarios han provocado el aumento excesivo de los precios de la vivienda. método típico es limitar la compra de viviendas. restricciones de compra de préstamos;
La evolución del segundo nivel, la regulación de las empresas de bienes raíces.
Este nivel se basa en la regulación de los compradores de vivienda y comienza a apuntar a las empresas inmobiliarias. Dado que el control sobre los compradores de viviendas todavía no puede impedir el aumento de los precios de la vivienda, las empresas inmobiliarias están incluidas en el ámbito de control. Los métodos típicos son las restricciones a la transferencia de terrenos y la supresión de las empresas inmobiliarias en el proceso de financiación.
El tercer nivel de evolución es la regulación de las entidades financieras.
No hay duda de que los dos primeros niveles no lograron frenar el aumento de los precios de la vivienda. En cambio, una gran cantidad de capital social ingresó al campo inmobiliario de diversas maneras. Incluso hay estadísticas que lo demuestran. La liberación de divisas eventualmente destinará el 40% al sector inmobiliario.
Por lo tanto, en los últimos años, los reguladores han comenzado a centrarse en el upstream de la industria inmobiliaria: bancos e instituciones financieras no bancarias, utilizando medios regulatorios para limitar el flujo de financiación de las empresas inmobiliarias.
Porque a las instituciones bancarias y a los sectores no bancarios les gusta invertir dinero en bienes raíces.
El tercer nivel de regulación tiene como objetivo principalmente fortalecer la regulación del negocio de fideicomisos inmobiliarios, guiar y estandarizar la dirección de inversión de los fondos de emisión de bonos extranjeros de empresas inmobiliarias, proporcionar orientación a algunos bancos con préstamos sobrecalentados, restringir el flujo de fondos crediticios a la industria inmobiliaria, etc.
El cuarto nivel de evolución regula a los cedentes de tierras.
Los tres primeros niveles de regulación han tenido poco efecto, lo que ha hecho que los reguladores se den cuenta de que todavía tienen que empezar por el lado de la transferencia de tierras.
Debido a que los gobiernos locales dependen de la financiación de la tierra, les resulta difícil ser implacables en la regulación. El problema de "controlar los precios de la vivienda por un lado y hacer subir los precios del suelo por el otro" ha ocurrido en varios países. lugares.
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales, que rara vez expresa su postura sobre el mercado inmobiliario, emitió una gran medida, que es la siguiente:
Las ciudades clave deben organizar razonablemente el momento de licitaciones, subastas y transferencias de terrenos residenciales, e implementar "Dos concentraciones" darán publicidad simultáneamente a la transferencia, es decir, centralizarán la publicación de los anuncios de transferencia y la organización centralizada de las actividades de transferencia.
Además, en principio, los anuncios de transferencia no deben publicarse más de tres veces al año, y los intervalos de tiempo y el número de parcelas de tierra deben estar relativamente equilibrados. También se requiere que el volumen de oferta de tierra. no ser inferior al volumen promedio de transacciones completadas en los últimos cinco años.
En este punto, hay cuatro entidades principales en el mercado inmobiliario: compradores de viviendas por el lado de la demanda (restricciones de compra), promotores por el lado de la oferta (tres líneas rojas), bancos de financiación (líneas rojas hipotecarias), Los transferentes de tierras y los gobiernos locales (en ambos episodios) están encerrados en una jaula del mecanismo de largo plazo de los bienes raíces.
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El aumento en el nivel de regulación es solo un aspecto. Si analizamos varios contenidos importantes de la construcción del mecanismo a largo plazo, encontrará que la regulación del mercado inmobiliario desde 2018. Tiene las características de "¿Quién toma la iniciativa?". Sea quien sea, el arma apuntará hacia donde los precios de la vivienda aumenten demasiado rápido.
Políticas específicas de la ciudad
Centrándose en los objetivos regulatorios de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas", todas las localidades resolverán los problemas en función de la situación real. ..
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Por ejemplo, en el mercado inmobiliario de primer nivel, debido a la liberación concentrada de la demanda de mejora y la demanda de inversión, junto con el entusiasmo de los intermediarios y desarrolladores, tanto en volumen como en precio. han aumentado, principalmente debido a las ventas en cadena.
Incluyendo mejorar las restricciones de compra, entrevistar a intermediarios, tomar medidas enérgicas contra los divorcios falsos para obtener calificaciones para la compra de una vivienda, orientar a los bancos para que emitan préstamos basados en el precio de referencia de las viviendas de segunda mano, etc.
Las ciudades de tercer y cuarto nivel están bajo una gran presión para reducir sus existencias, por lo que se les permite brindar estímulos a nivel de políticas, como la introducción de subsidios para la compra de viviendas para alentar a los trabajadores migrantes a mudarse a las ciudades para comprar casas. Incluso el comportamiento de Harbin de alentar a los desarrolladores a reducir los precios no se llama Stop, siempre y cuando no sobreestimulemos la demanda.
Tres Líneas Rojas
Apunta principalmente al problema común de los altos ratios de endeudamiento de las empresas inmobiliarias chinas, refiriéndose específicamente a:
1. El ratio activo-pasivo de empresas de bienes raíces después de excluir los ingresos por adelantado Más del 70%
2. Relación de deuda neta superior al 100%
3. Relación de efectivo a deuda a corto plazo inferior a 1,0 veces; .
Según la situación de pisar la línea, las empresas inmobiliarias se dividen en cuatro categorías: roja, naranja, amarilla y verde, para que las autoridades reguladoras puedan realizar supervisión de capital y gestión financiera en su clasificación.
Después de la introducción de las "Tres Líneas Rojas", las empresas inmobiliarias con altos índices de endeudamiento se asustaron con la noticia y se devanaron los sesos para reducir sus índices de endeudamiento a un nivel razonable.
Impide que los préstamos comerciales y de consumo lleguen al mercado inmobiliario.
Los préstamos comerciales son préstamos preferenciales destinados originalmente a apoyar el desarrollo de la economía real y de las pequeñas y medianas empresas, pero Son utilizados por especuladores inmobiliarios inteligentes. Comprar una casa. El objetivo principal de la supervisión e investigación es frenar la especulación inmobiliaria en el mercado.
Se informa que después del Festival de Primavera, Guangzhou y otros lugares iniciaron investigaciones, especialmente aquellos que solicitaron préstamos comerciales y préstamos hipotecarios personales simultáneamente en el mismo año, y les pidieron que explicaran el paradero de los préstamos.
No sólo se investigan los préstamos comerciales, sino también los préstamos al consumo y otros fondos de préstamos que no se utilizan de conformidad, lo que demuestra la determinación de las autoridades de luchar contra la especulación inmobiliaria con préstamos.
Suministro centralizado de terrenos en 22 ciudades.
Se informa en línea que esta política se implementará en 22 ciudades. El funcionario no dijo en qué ciudades específicamente.
Sin embargo, Qingdao, Zhengzhou, Tianjin y otras ciudades ya emitieron avisos. Ayer, Guangzhou también suspendió la venta de cuatro propiedades comerciales y residenciales previstas inicialmente para el 26 de marzo.
Obviamente, el propósito de ajustar la oferta de suelo de "alta frecuencia y pequeña cantidad" a "baja frecuencia y cantidad suficiente" es promover que los precios de transacción de la tierra sean más razonables y reducir las expectativas de la gente sobre el aumento de los precios de la vivienda.
En cuanto al efecto Matthew que desembocará en el sector inmobiliario, este es otro tema.
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Después de una serie de medidas regulatorias, Guo Shuqing finalmente dijo:
El año pasado, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios cayó por debajo del promedio. tasa de crecimiento de los préstamos por primera vez. Este logro se logró con esfuerzo.
En respuesta a esta frase, combinada con la anterior "El problema central de la industria inmobiliaria es que la burbuja es relativamente grande" y combinada con una política monetaria laxa, Zhatian Tuan cree:
Préstamos en el sector inmobiliario La tasa de crecimiento es el foco de la supervisión actual.
La atención se centra en supervisar las inversiones inmobiliarias, la especulación y las compras y tenencias apalancadas sin vivir en ellas.
A juzgar por el estallido de la burbuja del mercado inmobiliario japonés, la inversión en burbujas en sí es un juego de tocar el tambor y pasar flores. En el proceso, no importa qué tan alto sea el precio, sino si alguien lo acepta. a un precio más caro.
Esta es la razón por la que las ciudades con recientes aumentos en el precio de la vivienda, especialmente las ciudades de primer nivel, necesitan investigar el flujo de préstamos comerciales y de consumo hacia el mercado inmobiliario.
De esta manera, las empresas inmobiliarias finalmente pueden dar un suspiro de alivio esta vez. Las palabras de Guo Shuqing están dirigidas principalmente a bancos y especuladores inmobiliarios.
Lo último que quiero decir es que hay una burbuja en el mercado inmobiliario, lo cual ha sido certificado oficialmente por funcionarios de alto nivel. Los especuladores inmobiliarios tal vez deseen considerar esto como un mensaje oficial para persuadir. que renuncien.