Categoría: Gestión empresarial/financiera
Descripción del problema:
¿Qué es el CBD?
¿Qué áreas incluye el CBD de Beijing?
Análisis:
El plan maestro del CDB de Beijing es: comenzando desde Dongdaqiao Road en el oeste, Xidawang Road en el este, el río Tonghui en el sur y Chaoyang Road en el norte. con una superficie total de 3.99 kilómetros cuadrados.
Los entresijos del CBD de Beijing
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¿18 de septiembre de 2001? Fuente: Beijing Youth Daily? Yu Meiying
El 13 de septiembre, finalmente se dio a conocer el plan maestro del CDB de Beijing.
CBD es la abreviatura de Central Business District en inglés, que significa “el lugar donde se reúnen las empresas”. También se le llama distrito central de negocios o distrito central de negocios. La definición moderna más popular es: en una gran ciudad se concentra una gran cantidad de instituciones comerciales, financieras, culturales, de servicios y oficinas de negocios, hoteles, apartamentos y otras instalaciones de apoyo, con transporte, comunicaciones y otras infraestructuras modernas completas y convenientes y una Buen ambiente, un área central relativamente central que facilita actividades comerciales a gran escala.
El plan maestro del CBD de Beijing es: comenzando desde Dongdaqiao Road en el oeste, West Dawang Road en el este, el río Tonghui en el sur y Chaoyang Road en el norte, con un área total de 3,99 kilómetros cuadrados. En la actualidad, la mayoría de las áreas del CBD son fábricas construidas en la década de 1950. Dentro de 3 a 5 años, la mayoría de las empresas en el área del CBD se mudarán. El terreno urbanizable total es de aproximadamente 2,8 millones de metros cuadrados, con un área de desarrollo potencial de. 10 millones de metros cuadrados. Del área urbanizable, alrededor del 50% es para edificios de oficinas, alrededor del 25% para apartamentos y alrededor del 25% para hoteles, cultura, entretenimiento y otras instalaciones. El CBD estará orientado al mercado y se construirá sobre la base del principio de desarrollo flexible para garantizar que se convierta en un distrito comercial integral internacional, digital, ecológico y sostenible que integre oficinas, cultura, entretenimiento, residencia y otras funciones.
En 2008, se completará el primer lote de proyectos emblemáticos del CDB, incluida la fase 3 del World Trade Center de China y el Beijing Fortune Center.
Recientemente, CBD se ha convertido en un término casi familiar en Beijing, especialmente en la industria inmobiliaria. Parece pasado de moda mencionar CBD sin mencionarlo. Varios desarrolladores poderosos, ya sea el antiguo Beijing o los que acaban de hacerlo. Los que llegaron a Beijing desde otros lugares están acaparando activamente tierras en lugares cercanos al CDB, como si no pudieran mostrar su fuerza si no lo hacen. Muchas empresas inmobiliarias como Hongshi, Gemdale, Capital, Dalian y General Motors están estacionadas en el CBD y están esperando la introducción final del plan CBD. El 13 de septiembre, finalmente se dio a conocer el plan CDB de Beijing. ¿Qué reglas establece el plan de planificación del CDB para los múltiples ejércitos inmobiliarios reunidos en el CDB y sus alrededores? ¿Cómo lucharán estos ejércitos inmobiliarios? Este periódico combina los datos estadísticos del Centro de Investigación de Mercado de Weiye Consulting y el plan de planificación final del CBD para analizar y hacer un balance del mercado inmobiliario del CBD.
■Beijing planeó inicialmente el CBD hace ocho años
Beijing *** propuso por primera vez el concepto de CBD en el "Plan Maestro de la Ciudad de Beijing" de 1993. El "Plan Maestro de la Ciudad de Beijing" fue aprobado. por el Consejo de Estado El Plan Maestro establece claramente: “Entre Jianguomen a Chaoyangmen, desde el Segundo Anillo Este hasta el Tercer Anillo Este, un área de centro de negocios con múltiples funciones de servicios como finanzas, seguros, información, consultoría, comercio, cultura y oficinas comerciales. se desarrollará". En el mismo año, el Instituto de Planificación y Diseño Urbano de Beijing completó el "Plan del Distrito Comercial Central de Beijing", que hizo planes preliminares para el área, la composición del desarrollo, la altura, la proporción de superficie construida y otros aspectos del área dentro del rango anterior.
Desde que se reveló la planificación del CBD de Beijing, ha habido una ola de desarrollo en esta área. Tomemos como ejemplo los edificios de oficinas después de 1992, por un lado, debido al fuerte aumento de la demanda de edificios de oficinas en ese momento y, por otro lado, atraídos por los altos beneficios de los edificios de oficinas, los promotores han invertido en nuevas oficinas. proyectos de construcción aquí, lo que resulta en un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado. Después de tantos años de desarrollo, el área del CBD se ha convertido ahora en el área de reunión más grande de edificios de oficinas, centros comerciales y apartamentos de alto nivel en Beijing.
■Beijing delineó el área del CBD hace tres años
Para adaptarse a los nuevos requisitos de desarrollo del área del CBD en las condiciones de la nueva era económica, la Oficina de Planificación Municipal reajustó el alcance del CDB en 1998. Es decir, el alcance específico del área del CDB mencionada actualmente es: un área de 3,99 kilómetros cuadrados a partir de Dongdaqiao Road en el oeste, Xidawang Road en el este, el río Tonghui en el al sur y Chaoyang Road en el norte. Su núcleo es Guomao, el área de la "Cruz Dorada" formada por la intersección de la calle Jianguomenwai y la East Third Ring Road. El "Festival Internacional de Negocios Chaoyang de Beijing 2000", celebrado por ***, distrito de Chaoyang, del 15 al 20 de agosto de 2000, amplió el concepto de distrito comercial central y propuso la idea de construir un distrito comercial internacional en Beijing. , cuyo alcance incluía el centro de negocios, la Avenida de Negocios Internacional (East Third Ring Road) y seis áreas radiantes (Asian Games Village, Wangjing, Jiuxianqiao, Wenyuhe International Village, Capital Airport, Chaoyang Port).
Bajo estos factores favorables ***, después de 2000, hubo otro auge de desarrollo en el área del CBD, y surgieron sucesivamente proyectos inmobiliarios como Modern City, World Trade International Apartments y Sunshine 100.
■ Beijing finalizó el plan CBD hoy
Este año, un gran número de desarrolladores inmobiliarios han ingresado al área CBD de Beijing Capital, Dalian Wanda, Shenzhen Gemdale, etc., estos son reales. Las empresas inmobiliarias han cooperado con los fabricantes en el CBD. Se firmó el acuerdo de tierras, pero como el plan del CBD no se ha finalizado, aunque Jianwai SOHO, Shenzhen Gemdale, Dalian Wanda Group y otras empresas han estado clamando, han estado en la etapa de espera. .
El 13 de septiembre de 2001, el velo que cubría el Distrito Central de Negocios (CBD) de Beijing finalmente se levantó hoy: un terreno de aproximadamente 30 hectáreas en la esquina noreste de la "Cruz Dorada" es el área central de En el CBD surgirán una serie de edificios emblemáticos que reflejan la imagen urbana moderna de Nuevo Beijing y las características de Beijing. La escala de construcción del distrito de negocios es de 10 millones de metros cuadrados, de los cuales aproximadamente el 50% son edificios de oficinas, aproximadamente el 25% son apartamentos y aproximadamente el 25% restante son instalaciones comerciales, de servicios, culturales y de entretenimiento. CBD se convertirá en una comunidad de vida cultural internacional que atraerá a altos directivos nacionales y extranjeros para vivir, relajarse y trabajar. La superficie de terreno prevista para el sistema de carreteras del CBD es de aproximadamente 155 hectáreas, lo que representa el 39% del área total del CBD. El CDB se centrará en el desarrollo de la banca, los seguros, los fondos, los valores, las telecomunicaciones, los servicios de información y las industrias de consultoría, dará prioridad a la inversión extranjera en el establecimiento de empresas comerciales minoristas conjuntas sino-extranjeras en el distrito central de negocios y alentará las inversiones financieras con financiación extranjera. e instituciones de seguros para operar en el distrito comercial central de acuerdo con las regulaciones nacionales. Al mismo tiempo, los departamentos pertinentes formularon las "Medidas provisionales para acelerar la construcción del distrito comercial central de Beijing". Según esta medida, el distrito comercial central implementará un sistema de reserva y adquisición de tierras y, al mismo tiempo, establecerá fondos especiales para la construcción de infraestructura en el distrito comercial central.
El mercado inmobiliario del CBD de Beijing está “floreciendo dentro de las paredes y fragante fuera de las paredes”
Echando un vistazo exhaustivo a las condiciones del mercado inmobiliario en el CBD y a las condiciones del mercado inmobiliario en el En las zonas que rodean el CBD, el CBD puede describirse como “que florece dentro de las paredes y fragante fuera de las paredes”. El estado actual del mercado inmobiliario no es nada exagerado. El "fuera del muro" aquí se refiere a las áreas que rodean el CDB, incluido el área de Dongzhimen, el área de Yansha, el área de East Fourth Ring Road y el área de Tongzhou. Desde principios de año, los proyectos inmobiliarios en el CBD han estado esperando el plan de planificación final, por lo que no ha habido ningún movimiento. Por el contrario, las zonas aledañas se han beneficiado del CBD, y del desarrollo y venta de inmuebles. La propiedad ha estado en auge.
CBD "dentro de la pared": hay edificios residenciales más que suficientes, pero no suficientes edificios de oficinas
Los datos de seguimiento del Centro de Investigación de Mercado de Weiye Consulting muestran que los principales tipos de propiedades actuales en el El área CBD son: apartamentos para venta de exportación, residencias para venta nacional y edificios de oficinas. Entre todos los tipos de propiedades, los departamentos para exportación representan la mayor proporción, alcanzando el 45%. Sin embargo, las propiedades residenciales, incluidas las casas vendidas en el país y los apartamentos vendidos para la exportación, en realidad representan casi cuatro quintas partes del total de propiedades del CDB, superando con creces la proporción establecida en el plan de planificación.
Los principales proyectos de apartamentos de exportación actuales en esta área incluyen: Modern City, Sunshine 100, World Trade International Apartment, Shengshi Garden, Digital 01 (proyecto aprobado como residencial), etc. La mayoría de ellos son comerciales y residenciales. La oferta alcanzó los 2,19 millones de metros cuadrados. Si nos fijamos únicamente en las cifras, el área de construcción planificada del área central del CBD es de 10 millones de metros cuadrados. Basado en una proporción de construcción de apartamentos del 25%, los proyectos de apartamentos en el área central deberían ser de aproximadamente 2,5 millones de metros cuadrados. La escala está cerca de los indicadores de planificación.
Las estadísticas del Centro de Investigación de Mercado de Weiye Consulting también muestran que la escala de oferta existente del mercado de oficinas es de más de 1,1 millones de metros cuadrados, concentrados principalmente en el área "Golden Cross" del CBD, con la Centro de Comercio Internacional y Centro de Ciencia y Comercio Hanghua como principal representante. Debido a los largos ciclos de desarrollo de muchos proyectos a gran escala y al impacto de la desaceleración del mercado en los últimos años, el volumen de desarrollo de edificios de oficinas en el área del CBD ha sido pequeño en los últimos dos años. Se estima que los únicos edificios de oficinas que podrán ocuparse este año son el Edificio Digital 01 y la Ciudad Moderna. Se espera que un gran número de edificios de oficinas del CDB se inauguren como muy pronto en el segundo semestre de 2002, y la competencia aún no es feroz. Según el índice de área de escala de planificación del CBD de Beijing, el área de escala de los edificios de oficinas debería ser de 5 millones de metros cuadrados. Desde este punto de vista, el mercado de oficinas todavía tiene un gran margen de desarrollo.
"Outside the Wall": la producción y las ventas residenciales en los alrededores están en auge
Debido a su ubicación, las residencias en el área central del CBD (alcance de la planificación) son en su mayoría de alto nivel. Suben apartamentos con precios altos y alta densidad de clientes. El grupo está en la parte alta. Por el contrario, en las áreas pan-CBD (área de Dongzhimen, área de Yansha, área del Cuarto Anillo Este, área de Tongzhou), debido a que el precio de la tierra es relativamente barato y el medio ambiente es cercano a la naturaleza, una gran cantidad de proyectos de rango medio con Han surgido buena calidad, buen ambiente y precios relativamente bajos.
Como Wanguo City, Heping New City, Oriental Ginza en el área de Dongzhimen, Phoenix City y Liangma Mingju en el área de Yansha, Dongrun Fengjing, Boya Garden, Chaoyang Infinite y el área de Tongzhou a lo largo del East Fourth Ring Road. Propiedades de todos los tamaños. La oferta total actual de estos inmuebles es de 1,63 millones de metros cuadrados, y el número de nuevos proyectos también ha mantenido una tendencia ascendente.
■Mañana, la competencia en el mercado inmobiliario del CBD de Beijing será feroz
El 13 de septiembre se dio a conocer el plan maestro del CBD. De la noche a la mañana, los ejércitos establecidos desde hace mucho tiempo dentro y fuera de los muros del CDB comenzaron a moverse. El 17 de septiembre, el Beijing Fortune Center inició sus obras.
La competencia por el “mercado inmobiliario dentro del muro” del CBD está a punto de intensificarse.
Aunque no menos de ocho nuevos proyectos habían anunciado su presencia en el CBD antes de que se hiciera público el plan del CBD. El día en que se anunció el plan de planificación del CDB, Li Shixiang, director de la Oficina del CDB, afirmó que en la futura construcción del CDB, el plan de planificación se profundizará aún más y se establecerá un centro de reserva de tierras para limpiar. y rectificar los proyectos existentes en el CBD. Sin embargo, es seguro que habrá 6 proyectos del primer lote en el área central de "Golden Cross". El histórico proyecto de construcción se completará en 2008. Los seis proyectos de construcción emblemáticos enumerados como el primer lote son: China World Trade Center Fase 3, Beijing Fortune Center, Yintai World Trade Center, CCTV Tower, Xincheng International y Jianwai SOHO. Además de estos 6 proyectos, otros que entrarán en acción en el futuro cercano incluyen Beijing Gemdale International Garden, una comunidad integral desarrollada por General Group en el borde de Jianwai SOHO, el proyecto Dalian Wanda al oeste de Sunshine 100 y Vantone Ideal World South en la fábrica de interruptores, el primer proyecto en la esquina noreste del centro Beijing-Guangzhou, etc.
No es difícil ver que la mayoría de estos nuevos proyectos son principalmente apartamentos y residencias comerciales, complementados con oficinas y comercio, con una oferta potencial total de más de 5 millones de metros cuadrados. Estos nuevos proyectos a gran escala están invitando actualmente a conocidas empresas de diseño nacionales y extranjeras a diseñarlos con antelación. Pero la oferta debe basarse en la demanda. ¿Cuál es la demanda del CBD de Beijing?
Veamos primero las necesidades del negocio. Se dice que Beijing quiere construir un CDB por dos razones principales: primero, satisfacer las necesidades de un gran número de empresas extranjeras que ingresan a Beijing después de su adhesión a la OMC, y proporcionar una plataforma para que Beijing desarrolle su industria terciaria; En segundo lugar, la creación de un CDB ayudará a mejorar la imagen nacional e internacional de Beijing. La OMC debería ser un factor positivo a largo plazo para el CDB, pero ¿no acudirían inmediatamente a ella un gran número de empresas extranjeras después de unirse a la OMC? Actualmente, 156 de las 500 empresas más importantes del mundo se han establecido en Beijing, de las cuales 98 están ubicadas en el Distrito Comercial y de Negocios de China. Hay un montón de 156 empresas, pero sólo se han acumulado después de más de 20 años de reforma y apertura. De hecho, la mayoría de las grandes empresas extranjeras que quieren entrar en Beijing ya lo han hecho, y la demanda de edificios de oficinas y apartamentos de las empresas que entran en Beijing no aumenta linealmente. Esto se ve afectado en gran medida por el clima económico internacional. En sus "Perspectivas de la economía mundial" para el primer semestre de 2001, el Fondo Monetario Internacional redujo la tasa de crecimiento económico mundial de este año del 4,2% al 3,2% y expresó su preocupación por una recesión generalizada. Diversas señales indican que es probable que la lenta economía mundial acabe con nuestras expectativas sobre la entrada de un gran número de empresas extranjeras en Beijing después del acceso de China a la OMC. Por otro lado, la demanda interna de edificios de oficinas en el CBD no aumentará significativamente.
El año pasado, la oferta de edificios de oficinas en Beijing fue de 827.600 metros cuadrados, un aumento de 139.000 metros cuadrados en comparación con 1999. Este año, se espera que la oferta alcance 1 millón de metros cuadrados.
Los proyectos que han sido aprobados en el área del CDB incluyen Yintai Center, Fortune Center y Gemdale International Tower, y una gran cantidad de proyectos están en fase de demostración preliminar o revisión de planificación, como China World Trade Center Fase 3, Xincheng Internacional, etc. También hay más apartamentos comerciales y residenciales que aparecen en forma de edificios comerciales y residenciales pero que en realidad son edificios de oficinas, como proyectos como Jianwai SOHO. Según las estadísticas, en el CDB se han construido alrededor de 2,7 millones de metros cuadrados de diversas instalaciones comerciales, de los cuales aproximadamente la mitad son edificios de oficinas de grado A, y una cuarta parte de apartamentos, hoteles e instalaciones de servicios comerciales. ¿Cuál es el tamaño de la oferta de edificios de oficinas que se construirán en los actuales proyectos del CBD? Al respecto, Ke Huanzhang, consultor general de la Oficina del CDB, dijo con franqueza: Actualmente no hay datos disponibles sobre la oferta de edificios de oficinas existentes y por construir en esta área. Los promotores están midiendo la demanda de edificios de oficinas del CBD, pero no pueden medirla con precisión. Los departamentos pertinentes no hicieron predicciones al redactar el plan de planificación del CDB.
Echemos un vistazo a la demanda de propiedades residenciales. En primer lugar, la demanda de edificios de oficinas afectará a la demanda de edificios residenciales. Si los edificios de oficinas no pueden atraer gente para trabajar en el distrito central de negocios de Beijing, no habrá construcción ni venta de edificios residenciales. En segundo lugar, a juzgar por la situación actual, en el segundo semestre de este año estarán en el mercado al menos 1,8 millones de metros cuadrados de apartamentos sólo en la zona central del CBD. Con una superficie de 150 metros cuadrados por unidad, hay aproximadamente más de 10.000 apartamentos comerciales de alto nivel compitiendo por el mismo grupo de compras. La intensidad de la competencia se puede imaginar. En tercer lugar, a juzgar por la situación del personal del CBD, los empleados del CBD son principalmente expatriados, jóvenes trabajadores administrativos cuyo estilo de vida está influenciado por Occidente, que prestan atención a la naturaleza y no quieren volver a la naturaleza. habitación con “vista” en el “patio delantero y trasero” del CBD, que es espaciosa y relativamente barata, pero no quiero comprar un apartamento con “vista a la calle” en una ciudad concurrida.
Parece que ya sea Jianwai SOHO y Gemdale International Garden que han sido diseñados por maestros del diseño extranjeros, o proyectos de empresas como Dalian Wanda y Beijing Capital que no han visto ninguna acción, los muros del CBD han especificaciones relativamente altas. La guerra está a punto de comenzar.
Cuatro áreas “fuera del muro” compiten por ser el patio delantero y el patio trasero del CDB
Área de Dongzhimen: el centro de transporte integral a gran escala de Dongzhimen que cubre un área de 14,3 hectáreas Se ha puesto en marcha, y también se han puesto en marcha proyectos inmobiliarios circundantes. Además de la actualmente muy vendida ciudad de Wanguo, en la esquina sureste del puente Dongzhimen se ha construido el emblemático edificio en forma de C de 87,8 metros de altura de la segunda carretera de circunvalación este, Oriental Ginza. Al norte, en el área de Xingfu Village, una gran comunidad de casi 700.000 metros cuadrados de Baoxuan Company del Grupo Tianhong también está llevando a cabo una licitación internacional para planos de diseño. Actualmente, se han seleccionado cuatro planos de Singapur, Japón, Italia y Alemania. y se invita a expertos que tomen la decisión final. Extendiéndose más al norte, la importante Ciudad Nueva de Heping también enfatiza su ubicación geográfica adyacente al CDB.
A lo largo del Cuarto Anillo Este: Dongrun Fengjing, inaugurado el año pasado, ha estado atrayendo a jóvenes trabajadores administrativos en el CDB con su cultura cafetera. La segunda fase que se lanzará pronto permanece sin cambios, centrándose en. "descubrir el verdadero significado de vivir en el CDB, jóvenes "justos". Al otro lado de la calle, Taihe Garden, después de casi un año de ajustes, atraerá a personas del CBD para vivir aquí con edificios residenciales de baja densidad y poca altura. Hacia el norte por la cuarta carretera de circunvalación, Li Ka-shing invertirá 10 mil millones de yuanes en Dongba Edge Group para desarrollar 350 hectáreas de terreno para construir apartamentos para jóvenes. Los clientes objetivo son todos jóvenes trabajadores administrativos del CBD.
East Third Ring Road-Distrito comercial de Yansha: siga la East Third Ring Road hacia el norte hasta el puente Sanyuan. Aunque se encuentra en el distrito comercial de Yansha, los bienes raíces en esta área todavía prefieren llamarse a sí mismos un pan-. Área CBD. Esto se puede ver en los anuncios de Ma Ming Ju, Phoenix City y International Port. En los próximos años, surgirán nuevos desarrollos desde Yansha hasta el Cuarto Anillo Este.
A lo largo de la línea Jingtong y en el área de Tongzhou: hace unos años, el área de Tongzhou se había anunciado como el patio trasero de los proyectos CBD en el área de Tongzhou, incluidos Wuyi Garden, Xinhualian Homes, etc., se ofrecieron a precios más bajos. El transporte conveniente ha atraído a jóvenes trabajadores administrativos de edificios de oficinas de alto nivel como Guomao y COFCO. Sin embargo, debido a varias razones, las propiedades nuevas y antiguas en el distrito de Tongzhou siempre han sido de bajo precio pero no muy sobresalientes en calidad. Con el desarrollo de algunos proyectos nuevos en Changying y otras áreas a lo largo de la línea Jingtong, los conocedores de la industria creen que incluirlos. Municipio de Changying El grupo marginal que incluye a Dingfuzhuang puede convertirse en un verdadero patio trasero del CDB.
De acuerdo con las regulaciones detalladas del distrito sur de Dingfuzhuang en Beijing, las carreteras norte-sur del distrito incluyen Changying Road, Shuangjing East Road y Shuangqiao East Road, además de las dos autopistas norte-sur. , el tráfico de este a oeste también es Shuangwei Road que conecta el East Fifth Ring Road y Guangqu Road que conecta Shuangjing y Tongzhou, formando un sistema de red de carreteras con tres líneas verticales y cuatro horizontales, que conectan el Fourth Ring Road y el Fifth Ring Road. y que conduce al aeropuerto y al comercio internacional. Estas condiciones únicas indican que esta área se convertirá en la mejor zona para el desarrollo de una zona puramente residencial en el CBD. Actualmente, en esta zona, ha comenzado la construcción del proyecto TOWNHOUSE de 1 millón de metros cuadrados en Beijing, el proyecto TOWNHOUSE más grande. Además de Cancheng, el plan de proyecto a gran escala del Grupo Tianhong de 3 millones de metros cuadrados en el municipio de Changying ya lanzó una licitación internacional y se espera que comience la construcción en junio del próximo año. Según los informes, Tianhong Group creará una comunidad de alta calidad para trabajadores administrativos de CBD con un nuevo concepto de desarrollo.
Se puede ver que los proyectos en estas áreas son principalmente propiedades residenciales de gama media a alta. Su escala, solidez, entorno, ubicación, calidad, etc. son suficientes para asumir el importante papel de. En el futuro, se convirtió en una zona residencial pura en el CBD de Beijing y, finalmente, formó una zona residencial de gama media a alta en el este de Beijing.