Según la "Encuesta sobre activos y pasivos de los hogares urbanos chinos en 2019" publicada por el Banco Central, los datos muestran que la tasa de propiedad de viviendas de los hogares urbanos en mi país es 96,0, de los cuales la proporción El número de hogares con una casa es 58,4, y la proporción de viviendas de dos unidades es 31,0, y la proporción de viviendas de tres unidades o más es 10,5.
A partir de estos datos, podemos ver que la tasa de propiedad de viviendas de los hogares urbanos en China es muy alta. Básicamente, todos los hogares tienen una casa. Creo que un pequeño número de hogares sin vivienda también tendrán viviendas sociales. proporcionada por el gobierno. En términos de vivienda, las familias urbanas básicamente se han dado cuenta de "vivir en una casa".
Por supuesto, encontraremos que entre los hogares propietarios de casa, más del 40% de ellos posee dos o más casas. Si sólo hay una casa, podemos entenderlo como un comprador que sólo necesita una. casa, y la casa se usa para vivir. Sí, pero si hay dos o más casas, la casa obviamente no es solo para vivir, sino que también tiene carácter de inversión.
Si se sigue el crecimiento del precio de la vivienda en los últimos 20 años, no hay problema en poseer dos casas. Incluso puedes ganar mucho dinero teniendo dos o más casas. Según los datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, el precio residencial promedio de las viviendas comerciales en nuestro país era de sólo unos 2.000 yuanes en 2000. En 2020, el precio residencial promedio de las viviendas comerciales en nuestro país alcanzó los 9.860 yuanes actuales. son básicamente cinco veces mayores que hace 20 años. Por supuesto, esto es sólo el aumento del precio medio nacional de la vivienda. De hecho, el aumento de los precios de la vivienda en muchas ciudades supera con creces el aumento del precio medio nacional, y el aumento de los precios de la vivienda puede llegar incluso a 15 o incluso 20 veces.
Sin embargo, se han producido dos cambios importantes en el mercado inmobiliario actual: en primer lugar, la era de los grandes aumentos de los precios de la vivienda ha pasado. El mercado inmobiliario actual es mayoritariamente estable y el aumento de los precios de la vivienda se ha reducido. mucho en comparación con el pasado; en segundo lugar, la era de los aumentos generales de los precios de la vivienda ha pasado, la tendencia actual de desarrollo del mercado inmobiliario es la diferenciación. Hay ciudades donde los precios de la vivienda están aumentando y ciudades donde los precios de la vivienda están cayendo.
Con base en los dos cambios principales en el mercado inmobiliario, para aquellos que actualmente poseen dos o más casas, ser propietario de bienes raíces no solo no logrará la apreciación de la riqueza, sino que se convertirá en una enorme carga para el familia. Ser propietario de una casa es inherentemente un arma de doble filo. Cuando los precios de la vivienda aumentan bruscamente, poseer bienes inmuebles puede aumentar la riqueza. Sin embargo, cuando los aumentos de los precios de la vivienda se desaceleran o incluso retroceden, los propietarios de varias casas sufrirán el enorme costo de poseer bienes inmuebles. patrimonio Y soportar una carga enorme.
El economista Liang Zhonghua dijo: El costo de mantener una casa ahora es muy alto y básicamente puede llegar a 6-8. En otras palabras, si los precios de la vivienda aumentan menos que este nivel, básicamente estamos perdidos. Los costos de tenencia de una casa incluyen principalmente tres aspectos: primero, el costo de los intereses de la hipoteca, que es el mayor costo de tenencia de la casa; en segundo lugar, el costo de depreciación de la casa, que reducirá gradualmente el valor de la casa con el tiempo; ; y finalmente, el costo de la casa. Costos de transacción, honorarios de propiedad, fondos de mantenimiento y otros gastos.
Calculemos todos los costos de vender una casa después de conservarla durante 3 años:
Caso: Xiao Wang compró una casa de 100 metros cuadrados. El precio total de la casa es. 1 millón, elija 30 años de capital e intereses iguales, y la tasa de interés de la hipoteca es 5,635 (la tasa de interés base aumenta en un 15%).
1. Costo de los intereses de la hipoteca:
El pago de la hipoteca en el primer año es de 48.408,18 yuanes, incluido el costo de los intereses de 39.209,84 yuanes
El pago de la hipoteca en; el segundo año es de 48.408,18 yuanes, lo que incluye un coste de intereses de 38.667,91 yuanes;
El reembolso de la hipoteca en el tercer año es de 48.408,18 yuanes, incluido un coste de intereses de 38.115,23 yuanes.
El costo de los intereses del total de tres años *** es de 115.992,98 yuanes, que son básicamente casi 120.000 yuanes.
2. Costo de depreciación de la casa:
Calcula el costo de depreciación de la casa tomando como base el 1,5 del precio total de la casa al año. El costo de depreciación de la casa en 3. años es 45.000.
3. Costos de transacción, honorarios de propiedad y fondos de mantenimiento.
Suponiendo que la tarifa de propiedad es de 2 yuanes por metro cuadrado, la tarifa de propiedad durante tres años es de 7.200 yuanes; el impuesto sobre la escritura se cobra a 1,5 del precio total de la casa, que es 15.000; El fondo suele ser de unos 8.000. Incluyendo otros gastos, el coste total es de unos 40.000.
Si suma los costos de tenencia de estos tres aspectos, el costo de tenencia en tres años ha superado los 200.000 y el costo de tenencia anual promedio ha superado los 6. En otras palabras, si el precio de la casa aumenta aproximadamente un 20% en tres años, no ganará dinero con esta casa y también perderá los costos de transacción al venderla.
A continuación se explica cómo se reflejan algunos costos de depreciación: si el precio de la casa aumenta en 20, la casa de Xiao Wang podría haberse vendido por 1,2 millones, pero debido a que la casa se ha depreciado, es posible que solo se pueda vender. por valor de 1,15 millones o incluso menos. El mercado de viviendas de segunda mano no es En tiempos buenos, hay mucho margen para negociar sobre casas de segunda mano.
Creo que muchas personas que invierten en especulación inmobiliaria nunca han calculado el costo real de mantener una casa. Sienten que mientras compren una casa, pueden simplemente sentarse y ganar dinero. Si realmente calcula el costo de tenencia de una casa, creo que no mucha gente se atreve a invertir en bienes raíces de manera casual y puede permitirse un costo de tenencia tan alto cada año.
Desde la perspectiva del costo de mantener una casa, si el aumento del precio de la casa no excede 6, es realmente difícil ganar dinero manteniendo la casa. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual es realmente muy estable. El aumento del precio de la vivienda a nivel nacional supera el 6. Sólo hay un puñado de ciudades. Para los propietarios de varias viviendas, puede resultar muy difícil ganar dinero manteniendo una propiedad. Por el contrario, la casa les supondrá una carga enorme y tendrán que gastar mucho dinero cada mes para mantener la hipoteca.
Por supuesto, los propietarios de varias suites pueden enfrentarse a un "desafío" mayor en el futuro, que es la posible introducción de impuestos a la propiedad en el futuro. Recientemente ha habido muchas noticias sobre el impuesto a la propiedad. En primer lugar, la Academia de Ciencias Sociales publicó el "Informe sobre el desarrollo de la vivienda en China (2020-2021)" a finales de 2020. El informe presenta sugerencias: tomar la iniciativa para acelerar el proceso. tasa impositiva en algunas ciudades calientes y ciudades donde la especulación inmobiliaria ha sido prohibida repetidamente. Lanzaremos un proyecto piloto para recaudar impuestos sobre bienes raíces y nos esforzaremos por recaudar impuestos sobre bienes raíces durante el período del "14º Plan Quinquenal". Al mismo tiempo, el economista Ma Guangyuan también cree que el retraso en la introducción de un impuesto a la propiedad en el pasado se debió a que aún no había llegado el momento. Ahora el momento para la introducción de un impuesto a la propiedad básicamente ha madurado y la posibilidad de introducirlo. El impuesto a la propiedad durante el "14º Plan Quinquenal" es muy alto.
El impuesto sobre bienes inmuebles siempre ha sido una "espada afilada" que pende sobre las cabezas de los especuladores inmobiliarios, y ahora esta "espada afilada" se está acercando cada vez más a las cabezas de los especuladores inmobiliarios. Qiu Baoxing, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, cree que el impuesto a la propiedad es una parte indispensable para establecer y mejorar el mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario desde un papel específico. El impuesto a la propiedad puede estabilizar los precios de la vivienda y de la tierra, y también puede aumentar los ingresos fiscales locales. Al mismo tiempo, tomaremos medidas enérgicas contra la especulación inmobiliaria y gradualmente nos daremos cuenta de que se puede vivir en la vivienda en lugar de especular.
Para las familias que poseen más de dos casas, incluso sin impuestos a la propiedad, el costo de ser propietario de una casa se ha convertido en una enorme carga para la familia. Con la introducción del impuesto a la propiedad en el futuro, la presión de poseer una propiedad aumentará aún más. Para los propietarios de varias casas, se enfrentarán a desafíos muy grandes en el futuro.