En los últimos tiempos, se han emitido intensamente políticas para estabilizar el mercado inmobiliario en varios lugares. Las estadísticas del Centaline Real Estate Research Institute muestran que hasta el 20 de mayo, más de 56 ciudades habían emitido políticas para estabilizar el mercado. mercado inmobiliario ese mes. El 23 de mayo, Harbin también se unió a las filas de la estabilización del mercado inmobiliario y emitió un aviso para abolir la política de regulación del mercado inmobiliario introducida en mayo de 2018.
Un periodista del Securities Times descubrió que esta ronda de nuevas políticas inmobiliarias presenta tres características nuevas importantes: en primer lugar, esta ronda de nuevas políticas inmobiliarias ya no tiene como objetivo simplemente estimular la demanda de compra de viviendas, sino que combinado con políticas de población local, políticas de talento, etc., con la esperanza de lograr múltiples objetivos de una sola piedra, como las últimas políticas inmobiliarias en Wuhan, Hangzhou, Dongguan, Luzhou, Changzhou, Shenyang y otros lugares, en segundo lugar, esta ronda de viviendas; Las políticas de compra ya no están relativamente unificadas en todo el país, pero cada región tiene más autonomía y todas adoptan medidas flexibles y diversas para estabilizar el mercado inmobiliario según sus propias condiciones, como Changsha, Hangzhou, Shenyang, Dezhou, Rizhao, Lianyungang. , Huizhou, etc.; en tercer lugar, la regulación de ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen y algunas ciudades clave de segundo nivel en todo el país aún no ha sido obvia. Relajación, las ciudades de tercer y cuarto nivel han sido los más relajados, y se ha ampliado la brecha en las políticas de compra de vivienda entre las distintas ciudades.
Muchos expertos y conocedores de la industria entrevistados por los periodistas dijeron que el mayor problema en el mercado inmobiliario actual es la falta de confianza social. Los ajustes de políticas actuales todavía no son un beneficio importante, sino sólo ajustes parciales, que. Será difícil afrontarlo en el corto plazo. El mercado ha tenido un efecto de impulso a gran escala, pero en general el mercado inmobiliario ha comenzado a tocar fondo y a recuperarse.
Integración con políticas de población y talento
La integración con otras políticas como las de población y talento es una nueva característica de esta ronda de nuevas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, y también es una nueva tendencia en el futuro.
El 14 de mayo, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan emitió una nueva política de mercado inmobiliario temprano en la mañana, indicando que los bancos comerciales deben implementar políticas diferenciadas de crédito para vivienda y determinar razonablemente el índice de pago inicial y tasa de interés del préstamo de préstamos para vivienda personal comercial Además, las familias que cumplan con la política nacional de fertilidad y tengan un segundo o tercer hijo podrán comprar una unidad de vivienda comercial adicional.
Casualmente, la última nueva política de compra de viviendas de Nanjing también señala que las familias residentes registradas en Nanjing con dos hijos o más pueden comprar una casa comercial adicional y disfrutar de las tasas de interés de préstamos más preferenciales de los bancos pertinentes y otros apoyos. La nueva política de Hangzhou deja claro que cuando familias elegibles con tres hijos se inscriban para participar en la lotería pública de venta de nuevas viviendas comerciales, se les dará prioridad en la lotería basándose en la referencia a "familias sin casa".
Hay muchos casos de combinación de la nueva política del mercado inmobiliario con otras políticas. La última política de compra de viviendas en Shenyang relaja las restricciones de compra y favorece a las familias con dos o más hijos, así como a los jóvenes talentos. Shenyang ha dejado claro que las familias con dos o tres hijos menores de 18 años que ya poseen dos casas en el área administrativa de Shenyang pueden comprar una casa comercial más de nueva construcción en el área de compra restringida de Shenyang. Shenyang también estipula que para las familias con fondos de previsión para la vivienda que depositan empleados que tienen un segundo o tercer hijo menor de 18 años y utilizan un préstamo del fondo de previsión para la vivienda para comprar una casa independiente, el límite del préstamo puede reducirse a 1,3 veces el máximo. monto del préstamo para el período actual.
Además, para los jóvenes talentos, la ciudad de Shenyang ha ampliado una vez más el alcance y la intensidad del apoyo de préstamos del fondo de previsión para graduados universitarios de tiempo completo con una licenciatura o superior que hayan trabajado en Shenyang por menos dinero. de cinco años, el límite de préstamo del fondo de previsión puede reducirse hasta el límite máximo de préstamo para el período actual 1,2 veces.
El 19 de mayo, Luzhou, Sichuan, también emitió un documento que aclara que el personal militar activo, el personal militar retirado, las personas con registro de hogar rural en la ciudad de Luzhou, las personas con registro de hogar fuera de la ciudad de Luzhou y las universidades (incluidas estudiantes universitarios y universitarios) que se hayan graduado hace menos de cinco años. Los graduados y las familias con dos o tres hijos que compren viviendas nuevas recibirán un subsidio único del 2% del precio total de compra.
Además, Wuhu, provincia de Anhui, ofrece un subsidio para la compra de vivienda de hasta 200.000 yuanes a jóvenes talentos calificados, y Rizhao, provincia de Shandong, ofrece un subsidio para la compra de vivienda de hasta 100.000 yuanes a jóvenes talentos. Al mismo tiempo, el importe máximo del primer préstamo del fondo de previsión para la compra de vivienda se incrementa a 1 millón de yuanes.
Situaciones relevantes se han convertido en tendencia. Según estadísticas incompletas, Hangzhou, Nanjing, Wuxi, Dongguan, Leshan, Mianyang, Dazhou, Suzhou, Luzhou y otras ciudades han introducido nuevas políticas de compra de viviendas para familias con varios hijos, que implican la emisión de subsidios para la compra de viviendas, el aumento de los límites de los préstamos del fondo de previsión, y relajar las políticas de restricción de compras. Además, las últimas políticas de compra de viviendas emitidas por ciudades como Changzhou, Wuhu, Shenyang, Hebi, Rizhao, Yangzhou y Luzhou ofrecen condiciones preferenciales para préstamos y restricciones de ventas para jóvenes talentos.
Zhang Lei, investigador postdoctoral de la Universidad de Pekín, dijo a un periodista del Securities Times que nuestro país entrará en una sociedad con una baja tasa de natalidad y una sociedad que envejece, con una población de recién nacidos en declive y una población de ancianos en aumento. las tendencias demográficas futuras de nuestro país, mientras que la experiencia política de países desarrollados como Japón muestra que ninguna medida política por sí sola puede desempeñar un papel decisivo en el aumento de la tasa de fertilidad únicamente mediante el establecimiento de un paquete de planes de apoyo familiar que abarquen el matrimonio, el parto, la educación y la vivienda. , pensiones, seguridad social, etc., y optimizar la oferta de servicios públicos. Sólo asignando recursos públicos y públicos podremos garantizar de manera integral el desarrollo familiar y mejorar la disposición familiar a tener hijos. Esta es la razón por la que se plantea esta ronda de nuevas políticas de compra de vivienda. En muchos lugares se combina con políticas como las de talento y población.
El subdirector de investigación de mercado inmobiliario de Ping An, Yue Xiangyu, también dijo a los periodistas que tener más niños en una familia como requisito previo para aliviar las restricciones en realidad reduce el alcance de la aplicación de la política y disminuye la intensidad de la flexibilización. porque algunas regiones esperan aumentar gradualmente la cantidad mediante una flexibilización tentativa para evitar que el mercado se caliente rápidamente debido a un ritmo de flexibilización demasiado rápido. En comparación con las políticas de flexibilización anteriores, la forma es más diversa.
Muchos expertos dijeron que la combinación con políticas de población y talento se está convirtiendo gradualmente en una nueva tendencia en la nueva ronda de optimización de políticas inmobiliarias. Las políticas de apoyo a la compra de viviendas para familias con varios hijos no solo pueden promover la liberación de recursos razonables. La demanda de compra de viviendas, pero también Fomentar los nacimientos y promover el crecimiento de la población hasta cierto punto, combinado con políticas de talento, ayudará a atraer talentos a varios lugares para encontrar empleo. Se espera que más ciudades sigan su ejemplo.
Diversas formas de políticas específicas para ciudades
Políticas de compra de viviendas más flexibles, diversas y localizadas en varias regiones también son una característica importante de esta ola de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. Entre las políticas que se han introducido en esta ronda, todas las localidades han adoptado de manera flexible una o más de las siguientes según sus propias circunstancias: ajustar los fondos de previsión, optimizar los límites de los préstamos, reducir los índices de pago inicial, implementar concesiones en el impuesto sobre escrituras, reducir las restricciones a las ventas, concesión de subvenciones para la compra de vivienda, y dinamización del mercado de alquiler. Medidas para adecuar las políticas de compra de vivienda en la ciudad donde se ubican.
Changsha es una de las ciudades más llamativas en esta ronda de nuevas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. Su última política de compra de vivienda aclara que las casas que hayan sido entregadas en línea o hayan sido registradas como inmuebles no se incluirán en el cálculo del número de viviendas familiares después de haber sido revitalizadas y utilizadas como viviendas de alquiler. En este sentido, algunas personas creen que el New Deal de Changsha equivale a emitir un “boleto de habitación” gratuito a la gran mayoría de los hogares en mejora que tienen una fuerte demanda de reemplazo.
Sin embargo, una respuesta oficial de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Changsha indicó que la política todavía tiene restricciones. Por ejemplo, los propietarios deben firmar el "Acuerdo de Cooperación para la Revitalización de Casas Stock para Viviendas de Alquiler de la ciudad de Changsha". "con la empresa piloto para transferir las viviendas en stock a Para revitalizar viviendas para alquiler, el período de operación no será inferior a 10 años. Al mismo tiempo, durante la revisión de calificación actual, si una o más unidades de vivienda se revitalizan para alquiler en Por familia, la reducción se basará temporalmente en el principio de "se reducirá un hogar". El número total de unidades de vivienda familiar, es decir, familias con varias unidades de vivienda en alquiler, solo se deducirá una unidad al calcular el número. de viviendas familiares.
Varias ciudades conflictivas como Tianjin, Dongguan, Huizhou, Foshan, Hangzhou, Suzhou, Wuhan y Jinan también han lanzado "acciones opcionales" basadas en sus propias circunstancias. Tianjin ha elevado el límite máximo de préstamos del fondo de previsión para la compra de la primera vivienda de una familia de 600.000 yuanes a 800.000 yuanes; Dongguan ha ajustado el período de exención del impuesto sobre el valor añadido para las transferencias de viviendas personales de 5 a 2 años, y las viviendas comerciales pueden obtener bienes inmuebles. certificados de propiedad por 2 años para realizar transacciones y transferencias; Huizhou ha cancelado las restricciones de compra en el distrito de Huiyang y el distrito de Daya Bay, las casas de segunda mano que tienen más de 5 años no contabilizan la cuota de compra de viviendas y las transacciones no están sujetas. las restricciones de compra de Hangzhou estipulan que los requisitos de seguridad social para las casas de segunda mano compradas dentro del límite de compra durante menos de 5 años después de la liquidación se cancelan, y las familias con registro municipal no pueden comprar una casa después de pagar. seguridad social o impuesto sobre la renta personal durante 12 meses consecutivos, reduciendo el umbral para las restricciones de compra de viviendas de segunda mano, el límite de ventas de tres años para casas de primera mano en Suzhou se ha ajustado a dos años, y las restricciones de ventas para viviendas de segunda mano; Las casas han sido completamente levantadas.
Algunas ciudades han lanzado un paquete para estimular la compra de viviendas. Por ejemplo, la última política de estabilización del mercado inmobiliario en Luzhou, Sichuan, implica otorgar subsidios para la compra de viviendas, optimizar las condiciones de transferencia de tierras, ajustar e implementar políticas fiscales e implementar políticas diferenciadas. pólizas de crédito para vivienda y cancelación de depósitos de préstamos hipotecarios, Optimizar y mejorar el flujo de trabajo de firma y presentación en línea de viviendas de segunda mano, procesamiento de impuestos, registro de transferencias y otros aspectos.
Changzhou, Jiangsu y Shenyang, Liaoning, también tienen políticas sinceras para estabilizar el mercado inmobiliario. Entre ellas, Changzhou ha ajustado el período de restricción de ventas de 4 a 2 años después de obtener el certificado de propiedad inmobiliaria. También se aumentó el porcentaje de pago inicial del segundo préstamo del fondo de previsión para vivienda. Se reduce del 50% al 30%, y el límite máximo de préstamo del fondo de previsión se incrementa de 300.000 a 600.000, con el límite máximo de préstamo para familias a 900.000. Además, Changzhou también ha aumentado su apoyo a talentos de alto nivel, como médicos y maestros de Changzhou menores de 35 años.
Las nuevas políticas de otras ciudades para estabilizar el mercado inmobiliario también son ricas y diversas. Luoyang, Shangrao, Lianyungang, Meizhou y otras ciudades han reducido el porcentaje de pago inicial al 20%. , Hebi, etc. han proporcionado concesiones fiscales sobre escrituras o subsidios financieros para la compra de viviendas "Para apoyar el mercado" Wuxi ajustó el período de exención del impuesto al valor agregado para las transferencias de viviendas personales de 5 a 2 años.
La magnitud de la flexibilización de las restricciones varía mucho
En la actualidad, varias ciudades de primer nivel del país, como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, no han introducido ninguna otra política significativa para estabilizar el mercado inmobiliario, excepto por las políticas nacionales de reducción de los tipos de interés. La nueva política de Nanjing de cancelar las restricciones a la compra de viviendas de segunda mano fue eliminada con urgencia menos de tres horas después del anuncio oficial. Anteriormente, en abril de este año, un banco en Guangzhou lanzó un "préstamo de retransmisión" que también fue suspendido el mismo día. Esto demuestra que en términos del mercado inmobiliario, ciudades clave como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aún no se han relajado significativamente.
El Instituto de Investigación del Índice de China analizó que, desde la perspectiva del enfoque político de cada nivel de ciudades, las ciudades de primer nivel tienen políticas afinadas en términos de subsidios para la compra de viviendas, asentamientos/introducción de talentos, etc. mientras que las ciudades de segundo nivel se centran más en optimizar las restricciones de compra, ajustar los fondos de previsión y emitir subsidios para la compra de viviendas. En términos de vivienda, asentamiento/introducción de talentos, etc., las políticas ajustadas de las ciudades de tercer y cuarto nivel se centran más en. la concesión de subsidios para la compra de viviendas, apoyo a la vivienda para familias con varios hijos y asentamiento/introducción de talentos, etc., mientras que las ciudades débiles de tercer y cuarto nivel han relajado sus políticas de préstamos para cumplir con las regulaciones de política nacional. más fuerte en esta ola de políticas en términos de estimular el consumo de compra de vivienda.
El Instituto de Investigación del Índice de China cree que, a corto plazo, la reunión del Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China marcará la pauta para el mercado inmobiliario y "apoyará a varias localidades en la mejora de las políticas inmobiliarias". basado en las realidades locales". Se espera que el ritmo de implementación local de políticas específicas de la ciudad se acelere aún más, y la intensidad puede seguir aumentando. En general, se espera que las políticas en las ciudades de primer nivel sigan centrándose en el ajuste , utilizando la introducción o el alivio de talentos como un gran avance para restaurar la confianza del mercado. Se espera que las políticas en otras ciudades sigan aumentando y existen expectativas de optimización de políticas restrictivas, como restricciones de préstamos y restricciones de ventas.
El 18 de abril, el Banco Popular de China y la Administración Estatal de Divisas emitieron 23 medidas, aclarando una vez más el tono inmobiliario de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas".
El 29 de abril, la reunión del Buró Político del Comité Central enfatizó que debemos adherirnos al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, apoyar a los gobiernos locales en la mejora de las políticas inmobiliarias basadas en las realidades locales. y apoyar la demanda de vivienda rígida y mejorada, optimizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Se entiende que esta es la primera vez en muchos años que el Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China ha prestado especial atención a la industria inmobiliaria, lo que demuestra que el mercado inmobiliario la situación es grave. El gobierno central apoya a varias localidades para mejorar las políticas inmobiliarias basadas en las realidades locales, lo que demuestra el apoyo del gobierno central a los gobiernos locales para implementar políticas específicas de la ciudad y mejorar las políticas inmobiliarias, y envía una señal más positiva y clara.
Desde el punto de vista de los datos, la industria inmobiliaria de mi país no es optimista en el primer trimestre de este año. En el primer trimestre de este año, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario aumentó un 0,7% interanual y la tasa de crecimiento disminuyó aún más. La superficie de ventas de viviendas comerciales cayó un 13,8% interanual y las ventas. cayó un 22,7% interanual. En marzo, el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en 30 ciudades clave monitoreadas aumentó un 48% mes a mes, y la disminución interanual se expandió al 47% en la escala de desempeño general de los 100 principales bienes raíces. Las empresas también cayeron significativamente, un 47% interanual.
La falta de confianza es el mayor problema
Zhang Lei dijo a un periodista del Securities Times que este año, bajo el nuevo impacto de la epidemia, el mercado inmobiliario ha acelerado su declive. En abril, la tasa de crecimiento interanual de datos importantes como la inversión inmobiliaria, las ventas, las nuevas construcciones y la construcción continuó siendo negativa, y la caída continuó expandiéndose, lo que hizo aún más difícil para la industria inmobiliaria estabilizar. En la actualidad, la falta de confianza es el mayor problema del sector inmobiliario. La clave para cambiar la tendencia a la baja del sector inmobiliario es revertir las expectativas de la sociedad, especialmente de los residentes, sobre la industria inmobiliaria. El actual ajuste de políticas todavía no es un beneficio importante, sino un ajuste parcial. Es difícil tener un efecto de impulso a gran escala en todo el mercado en el corto plazo.
Yue Xiangyu le dijo a un periodista del Securities Times que antes de esta ronda de epidemia, la macroeconomía y las ventas de bienes raíces estaban en declive. Bajo la nueva epidemia de coronavirus, los residentes de algunas áreas tienen dificultades para salir y. Naturalmente, es imposible ver y comprar casas. Esto ha hecho que el mercado inmobiliario se esté acelerando hasta el fondo. En circunstancias normales, ya sea que las políticas de control inmobiliario sean flexibles o estrictas, incluso si son efectivas, debe haber un cierto retraso. Bajo la influencia de la epidemia, los efectos de diversas políticas se retrasarán aún más, al menos no hasta el final del confinamiento. Además, mientras se mantenga sin cambios el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular", los gobiernos locales harán todo lo posible para estabilizar los precios de la vivienda y evitar subidas y bajadas bruscas, y los residentes serán más racionales en la compra de viviendas. , aunque la certeza de la recuperación del mercado es alta, el ritmo no será demasiado rápido.
An Guangyong, experto del Comité de Gestión de Crédito del Sindicato Aliado de Fusiones y Adquisiciones, también dijo a los periodistas que toda la industria inmobiliaria se encuentra actualmente en un período de grave declive debido a la repetida epidemia de COVID-19. desde principios de este año ha empeorado aún más la industria. Se espera que se introduzcan medidas intensivas en la actualidad. La política inmobiliaria tiene un efecto limitado.
Wu Zhongyan, un conocedor de la industria del sistema financiero, dijo que la industria inmobiliaria tiene una cadena larga y un fuerte efecto impulsor. Esta ronda de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario tiene importancia práctica y efectos positivos en. nuevos ciudadanos y jóvenes estudiantes universitarios puedan vivir y trabajar en paz y satisfacción y echar raíces en un solo lugar. Ayudará a las empresas inmobiliarias a acelerar la liquidación de nuevas casas existentes y el retiro de fondos de las empresas inmobiliarias.
A juzgar por las tendencias de los compradores de viviendas en varios lugares, esta ronda de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario ha estimulado hasta cierto punto la demanda de los consumidores para la compra de viviendas.
Según informes de los medios, los datos de la agencia muestran que el volumen promedio diario de cotización de viviendas de segunda mano en los dos días posteriores al New Deal en Hangzhou fue casi 7 veces el volumen promedio diario neto de cotización del mes pasado. antes del Nuevo Trato. Muchos agentes inmobiliarios entrevistados afirmaron que a partir del día 17, el número de consultas sobre viviendas de segunda mano ha aumentado significativamente. Movidos por el optimismo sobre las perspectivas del mercado, los propietarios individuales en Hangzhou respondieron aumentando sus precios de cotización, y un propietario aumentó el precio en 800.000 yuanes a la vez. Pero para los propietarios que han aumentado sus precios significativamente, el agente dijo sin rodeos que era un poco escandaloso. Los agentes inmobiliarios de Shenzhen, Tianjin y Suzhou también dijeron que últimamente cada vez más personas visitan casas.
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, analizó que el mercado inmobiliario en general no ha mostrado una tendencia de recuperación total en abril y que todavía existe presión a la baja sobre los precios de la vivienda en algunas ciudades. y la confianza del mercado está en la etapa de tocar fondo y de recuperación.
Además, desde una perspectiva nacional, las políticas del mercado inmobiliario son cada vez más laxas. El 20 de mayo, menos de una semana después de que el límite inferior de las tasas de interés de préstamos comerciales para viviendas personales por primera vez se redujera en 20 puntos básicos el 15 de mayo, el banco central anunció una nueva tasa de interés LPR, que está estrechamente relacionada con las viviendas personales. Préstamos hipotecarios y LPR con plazo superior a 5 años Se revisó a la baja 15 puntos básicos hasta el 4,45%. Esto significa que hay margen para una reducción de los tipos de interés hipotecarios, que pueden llegar hasta el 4,25%.
Según los datos sobre las principales tasas de interés hipotecarias en ciudades clave publicados por el Instituto de Investigación Shell, las tasas de interés principales de los préstamos para primera vivienda en 103 ciudades clave monitoreadas por el Instituto de Investigación Shell en mayo de 2022 fueron del 4,91%. y las tasas de interés de los préstamos para segunda vivienda fueron del 5,32%, respectivamente, el mes pasado, cayeron 26 puntos básicos y 13 puntos básicos, alcanzando un nuevo mínimo desde 2019.