Autor: Er Ming Fuente: Kung Fu Finance
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El mercado inmobiliario se encuentra en un nuevo estado y es difícil derrotar a los inversores en situaciones urgentes. necesidad
Bienes raíces en 2020 En el mercado, "crear nuevos productos" se ha convertido en una creencia en muchas ciudades, desde Shenzhen hasta Hangzhou, Nanjing y Chengdu, siempre y cuando una nueva marca de celebridades de Internet tenga un gran impacto. Si la diferencia de precio ingresa al mercado, definitivamente causará conmoción en el mercado.
Recientemente, el mercado inmobiliario de Shenzhen ha vuelto a experimentar problemas.
La diferencia entre el proyecto de celebridades de Internet "China Resources City Runxi" y los precios de las viviendas de segunda mano circundantes ha alcanzado entre 40.000 y 50.000 por metro cuadrado, calculado en base a un apartamento de 100 metros cuadrados, si gana. se pueden ganar al menos 5 millones, por lo que algunos medios revelaron que algunos especuladores inmobiliarios que no están calificados para comprar nuevas propiedades se han unido a la guerra para apoderarse de propiedades a través de métodos como "crowdfunding para nuevas propiedades" y "pedir prestado boletos para mantener propiedades". en nombre de otros."
Después de todo, todo el mundo espera hacerse rico de repente. Esto es lo que piensa la gente corriente, especialmente los inversores. El enorme efecto riqueza estimula los nervios de todos.
Aunque Shenzhen sigue elevando el umbral de compra de propiedades de precio limitado para controlar la escala de la lotería, por ejemplo, para participar en la lotería, es necesario tener prueba de propiedad de la vivienda y del importe. El número de verificación de capital también aumenta constantemente, desde cientos de miles hasta millones, o incluso decenas de millones.
Pero esto todavía no puede impedir que la gente persiga enormes diferenciales de tipos de interés.
Si no tiene las calificaciones para ser propietario de una casa, puede usar PS para crear un certificado falso de ausencia de casa, o puede directamente "pedir prestado un boleto para conservarlo en su nombre". Si no tiene fondos suficientes, puede utilizar préstamos al consumo o tarjetas de crédito para retirar dinero y aumentar el apalancamiento. Por supuesto, también puede realizar “crowdfunding y holding”.
Este conjunto de operaciones no resulta difícil para los inversores, pero los que realmente necesitan una casa se diluyen hasta una milésima o incluso una diezmilésima del denominador.
La intención original de la política de límite de precios es bajar el precio de las casas nuevas y facilitar que los residentes urbanos sin vivienda compren una casa. Sin embargo, se ha convertido en un movimiento para generar riqueza. Los inversores, y en cambio, han dificultado las cosas para los hogares que realmente tienen la necesidad de comprar casas. Cada vez es más difícil comprar casas nuevas a precios restringidos.
Esto obviamente va en contra de la intención original de que "las casas son para vivir, no para especular" y animar a la gente a comprar casas para necesidades inmediatas.
Aunque la agencia de noticias Xinhua ha publicado un comentario actual sobre el caos en el mercado de Shenzhen, y Shenzhen también está preparando una nueva ronda de regulación, la política de límite de precios que continúa causando caos en la apropiación de viviendas no será retirado.
Porque desde el día en que se introdujo la política de límite de precios, no se trataba sólo de bajar los precios de la vivienda.
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Detrás del límite de precio, las consideraciones del gobierno local
El límite de precio para viviendas nuevas es originalmente una medida de control engañosa.
En primer lugar, la vivienda de primera mano y la vivienda de segunda mano son dos mercados completamente diferentes.
El precio de las viviendas nuevas se ve más afectado por las políticas de control, especialmente políticas como los límites de precios, que bloquean directamente el precio por muy caliente que esté el mercado, el precio de las viviendas nuevas no aumentará. En comparación, los precios de las casas de segunda mano son mucho más reales. Aunque también se ven afectados por las restricciones a las ventas y diversas políticas fiscales, generalmente reflejan mejor la demanda real del mercado.
Los precios de la vivienda en todo el país se dispararon en 2016. Para detener el rápido aumento de los precios de la vivienda, algunas ciudades comenzaron a limitar directamente las ventas de casas nuevas en 2017, las principales ciudades de primer y segundo nivel. En todo el país comenzaron a imponer límites de precios a las casas nuevas.
Para los gobiernos locales, la política de límite de precios es la política regulatoria más simple, eficiente y de menor costo.
Los datos oficiales sobre el mercado inmobiliario de China son el índice de precios de la vivienda de 70 ciudades que publica cada mes la Oficina Nacional de Estadísticas. Los datos básicos sobre los precios de la vivienda en estas 70 ciudades son principalmente los precios de firma en línea en varios lugares.
La política de límite de precios significa que el gobierno interviene directamente en el precio de firma en línea y fija un precio prescrito, de modo que, según los datos estadísticos, los precios de la vivienda no aumenten demasiado rápido.
Para decirlo sin rodeos, la política de límite de precios es para hacer frente a una regulación de nivel superior, una especie de engaño. Los datos superficiales pueden ser estables, pero los gobiernos locales dependen de los ingresos de la venta de tierras para sostener sus finanzas y no pueden mantener el mercado congelado.
Así que sólo si el mercado inmobiliario nuevo está de moda y los promotores venden sus casas, seguirán comprando terrenos aquí. Mientras se puedan vender casas nuevas y se puedan retirar los fondos rápidamente, las finanzas de los gobiernos locales podrán recibir cierto grado de apoyo.
Una vez vendidas las casas de segunda mano, el dinero va a los bolsillos de los propietarios, lo que contribuye poco a las finanzas locales.
Después del límite de precios de las casas nuevas, se formó una enorme diferencia de precios entre las casas de primera mano y las de segunda mano. De esta manera, impulsados por intereses, las personas que originalmente querían comprar casas de segunda mano también comprarían. Quieren probar suerte en el sorteo de viviendas nuevas, por lo que la mayor parte de la demanda se concentra en el mercado de viviendas nuevas y el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se verá afectado.
Por ejemplo, tras la regulación 715 de Shenzhen, la diferenciación entre vivienda de primera mano y vivienda de segunda mano se hizo más intensa.
Según datos del Centro de Investigación Zhongyuan de Shenzhen, en noviembre se vendieron 6.296 nuevas unidades de vivienda en Shenzhen, un aumento intermensual del 36,4%; el área de transacciones fue de 627.000 metros cuadrados; -Incremento mensual del 39,3%.
Este tipo de volumen de operaciones ha creado un nuevo máximo desde enero de 2016.
Sin embargo, solo hubo 5.812 transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen en noviembre, menos de la mitad del pico de julio. Como mercado inmobiliario de valores, también es muy raro en la historia que se realicen transacciones de viviendas nuevas. superar la vivienda de segunda mano.
Además de Shenzhen, lo mismo ocurre con Chengdu, que también está reclutando intensamente nuevos jugadores este año.
En mayo, el mes con el mayor volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Chengdu este año, solo se negociaron 4.971 unidades, en comparación con 13.001 unidades en mayo de 2019. Incluso en el mes de póliza del 15 de mayo de 2018, 14.926 se transaron unidades.
Los datos de seguimiento muestran que en el primer semestre de 2020, se negociaron un total de aproximadamente 2,49 millones de metros cuadrados de casas de segunda mano en el Gran Chengdu, una disminución del 58,29% en comparación con 2019; totalizó 25.727, una disminución de aproximadamente 51,89% en comparación con 2019. %.
El volumen de transacciones de casas de segunda mano en Chengdu este año es el peor desde 2017.
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La moda por las casas nuevas se extenderá a todo el mercado inmobiliario
Algunas personas dicen que el mercado de Shenzhen está en auge con nuevos proyectos y es difícil encontrar una casa en un proyecto de celebridades de Internet porque Shenzhen Land es restringido y escaso. Sin embargo, Shenzhen ha ido aumentando la oferta este año, especialmente desde noviembre, la oferta del mercado inmobiliario ha alcanzado un nuevo máximo para el año.
En noviembre, se aprobaron 21 proyectos residenciales en Shenzhen, de los cuales Baoneng City Garden (Distrito Este) y Linghang City Lingxiu Garden están actualmente a la venta. Además, se han lanzado 14 proyectos residenciales.
En noviembre, la superficie residencial total en venta en Shenzhen fue de 1.016 millones de metros cuadrados, un aumento intermensual del 152,9%, y la superficie de ventas fue de 717.000 metros cuadrados, intermensualmente. aumento del 109,7%.
Según los datos, la oferta reciente del mercado de Shenzhen no es pequeña.
A largo plazo, gran parte de la mayor oferta en el mercado no se ha convertido en viviendas de nueva necesidad, sino en listados de viviendas de segunda mano después de haber sido compradas por inversores a través de diversos métodos. Por lo tanto, podemos ver que el número de anuncios de viviendas de segunda mano en ciudades como Shenzhen y Chengdu que están en auge para nuevos desarrollos sigue aumentando.
Sin embargo, debemos estar atentos a que la popularidad del mercado de viviendas nuevas se extienda al mercado de viviendas de segunda mano en las etapas posteriores, calentando así todo el mercado inmobiliario. Debido a que la tasa de ganancia para casas nuevas es demasiado baja, muchas personas no han podido ganar la lotería muchas veces y temen que los precios de las viviendas sigan aumentando. Impulsadas por el pánico, optarán por buscar casas de segunda mano.
Recientemente, el mercado inmobiliario de segunda mano de Shenzhen ha mostrado signos de resurgimiento.
Aunque el volumen de transacciones actual sigue siendo lento en comparación con antes de la restricción de compra, los datos de transacciones de noviembre han aumentado respecto al mes anterior. El volumen de transacciones de vivienda de segunda mano, que ha caído por tercer año consecutivo. meses desde julio, está empezando a mostrar signos de recuperación.
Shenzhen nunca permitirá que el entusiasmo por las viviendas nuevas se extienda al mercado de viviendas de segunda mano, calentando así todo el mercado inmobiliario. Por lo tanto, es posible que esté en camino una nueva ronda de políticas regulatorias.
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La política de límite de precios continuará
Dijimos que aunque la alta dirección está muy insatisfecha con la nueva moda del mercado de Shenzhen, Shenzhen no necesariamente Cancelando la política de límite de precios sólo seguirá fortaleciendo la supervisión y elevando las barreras de entrada.
Chengdu es un buen referente en este sentido.
Recientemente, Chengdu ha presentado nuevos requisitos para la lotería de casas nuevas. Por ejemplo, antes de participar en la lotería de casas nuevas, debe iniciar sesión en la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural o en el "Tianfu". Citizen Cloud" para registrar su verdadera información familiar. La proporción de hogares que eligen una casa ha aumentado del 60% a más del 70%.
Por supuesto, estas políticas pueden tener algún efecto temporal, pero mientras el Tao sea elevado, el diablo debe estar elevado. El poder especulativo del mercado siempre puede encontrar lagunas políticas después de un período de tiempo y comenzar un gran avance.
En definitiva, la política de límite de precios es una política regulatoria que mata dos pájaros de un tiro para los gobiernos locales.
Por un lado, interviniendo directamente en los precios de las firmas online, se controla la excesiva subida de los precios de la vivienda, y las estadísticas son más bonitas, por otro, la diferencia de precio existente entre viviendas nuevas y; Las casas de segunda mano pueden reducir la mayor parte de la liquidez en el mercado inmobiliario. Introducidas en el mercado de viviendas nuevas, estimulan a los promotores a adquirir más terrenos y las finanzas locales también reciben apoyo.
Aunque las desventajas de la política de límite de precios se han revelado hace unos años, lamentablemente ninguna ciudad ha cancelado esta política.
Hasta que no se encuentre una solución mejor, es previsible que la inversión de precios de la vivienda primaria y de segunda mano en diversos lugares se siga produciendo en el futuro.
Los hogares sin hogar que realmente necesitan comprar casas a precios limitados seguirán compitiendo con los inversores. Además, el umbral establecido por el gobierno será cada vez más alto y la revisión de las calificaciones será cada vez más estricta.
Las regulaciones han cerrado el círculo y el mercado parece haber vuelto a su estado original.