Los precios de la vivienda en Shanghai se han disparado desde la perspectiva de la estructura de la fuerza impulsora, las transacciones de viviendas mejoradas, de gama media y alta y de lujo han crecido rápidamente, mientras que el crecimiento de la demanda rígida ha sido relativamente. débil.
En los últimos cuatro meses, el empresario Wang Yuan (seudónimo) examinó las urbanizaciones de Yangpu, Hongkou y Zhabei y descubrió que los precios habían aumentado entre dos y tres mil yuanes por metro cuadrado después de un período. "Ha pasado de 30.000 yuanes por metro cuadrado a 50.000 yuanes por metro cuadrado". Después del Festival de Primavera, Zhang Wengang vendió su unidad de 3 dormitorios en el distrito de Minhang y quiso cambiarla por bienes raíces educativos en Hongkou. En tres días, el precio total de la casa aumentó en 50.000.
Datos relevantes muestran que en 2015, se vendieron 7.844 casas de lujo por valor de más de 10 millones de yuanes en Shanghai, 4.842 más que en 2014, y más del doble que en Beijing y Shenzhen, el monto de la transacción también alcanzó 1.300; mil millones, un aumento interanual de 143, que es más alto que el de otras ciudades de primer nivel.
Lo mismo ocurre con el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghai. ***Se vendieron 360.000 unidades, por un total de 30,46 millones de metros cuadrados, un aumento del 113% con respecto a 2014, y el valor de la transacción alcanzó los 767.800 millones de yuanes. Los datos corresponden a transacciones residenciales de primera mano. Aproximadamente 2 veces, la cantidad es 1,6 veces mayor que la de viviendas de primera mano. En comparación con otras ciudades, el monto de las transacciones de casas de segunda mano es casi el doble que en Beijing, y el número de unidades de área de transacciones también es mucho mayor que el de otras ciudades. Shanghai ocupa el primer lugar en el país en términos de casas de segunda mano. Capacidad del mercado inmobiliario. En enero de 2016, los precios de la vivienda en Shanghai aumentaron un 1,24 interanual y un 19,29 intermensual.
Entonces, ¿por qué los precios de la vivienda están aumentando rápidamente en Shanghai?
Superficialmente, los "precios de la vivienda en rápido aumento" son la fuente de energía para la explosión de la demanda de viviendas mejoradas, de gama media y alta y de lujo. Debido a que los precios de la vivienda han aumentado, los activos de los propietarios han comenzado a expandirse y su patrimonio neto ha aumentado. El "rápido aumento de los precios de la vivienda" tiene dos efectos sobre la demanda del mercado inmobiliario: el efecto inversión y el efecto del umbral de pago inicial más bajo.
Debido a que los precios de la vivienda están aumentando rápidamente, la gente tiene un fuerte deseo de cambiar casas pequeñas por otras más grandes, y de cambiar precios totales bajos por precios totales altos. Esto se debe a que cuanto mayor es el área, mayor es el total. precio, más obvio será el aumento en el valor de la casa con el mismo aumento.
El Sr. Chen compró una casa por valor de 3 millones de yuanes hace dos años (pago inicial de 600.000 yuanes, hipoteca de 2,4 millones de yuanes). Dos años después, el precio de la casa aumentó en 50 yuanes, por lo que el precio total de la casa. La casa costó 4,5 millones de yuanes después de venderla, después de pagar el préstamo bancario y el impuesto sobre la escritura de 2,4 millones de yuanes, tiene un efectivo neto disponible de 2 millones de yuanes. En este momento, puede comprar necesidades de gama media a alta. de 6,6 millones de yuanes. Si los precios de la vivienda no aumentan, se necesitarán más de 5 a 10 años para pasar de 600.000 a 2 millones si se depende de la acumulación. Ahora que los precios de la vivienda han aumentado, de 600.000 a 2 millones, todo en un solo paso, el dinero utilizado originalmente para acumular los pagos iniciales se puede utilizar para pagar una nueva hipoteca. Como resultado, el mercado inmobiliario comercial de Shanghai en su conjunto presenta una situación como esta: la demanda de viviendas mejoradas, de gama media y alta y de lujo viene una tras otra.
Los profesionales dijeron que desde la perspectiva de la estructura de la fuerza impulsora del aumento de los precios de la vivienda en Shanghai, las mejoras, las transacciones de viviendas de lujo y de gama media a alta han crecido rápidamente, mientras que el crecimiento de la demanda rígida ha sido relativamente débil. Una explicación es que esta ronda de políticas favorables beneficia principalmente al segundo conjunto de necesidades de mejora. Pero la pregunta es, ¿cómo es que de repente surgieron innumerables "trincheras" en Shanghai, y comprar casas de lujo y de gama media y alta es como comprar repollo? ¿De dónde sacan su dinero estas personas?
El mercado de valores todavía está muy lento y no puede soportar el actual mercado inmobiliario de Shanghai, por lo que se puede descartar el mercado de valores. Además, los fundamentos económicos de Shanghai son buenos y ya hay mucha gente rica. De hecho, es difícil explicar este fenómeno. Si unos buenos fundamentos económicos y un gran número de personas ricas fueran las principales fuerzas impulsoras que sustentaban el mercado inmobiliario, las propiedades de lujo y de gama media y alta habrían sido la fuerza principal en los primeros años, y no habrían esperado hasta ahora. En los últimos tres años, el salario general de los empleados de Shanghai ha sido relativamente estable. Básicamente, lo que ganaron en años anteriores es similar a lo que ganaron este año.
Las personas relevantes también dijeron que a medida que los precios de la vivienda continúan aumentando, las personas que no pueden pagar una casa son aún más incapaces de pagarla; los grupos que necesitan una vivienda con urgencia han comenzado a saltar a las filas de las mejoras. Así que el resultado final es que la rígida fuerza impulsora de la demanda del mercado inmobiliario de Shanghai se está debilitando cada vez más.
¿Puede cambiar en el corto plazo la situación del rápido aumento de los precios de la vivienda en Shanghai?
Los profesionales señalaron además que con el rápido desarrollo de la ciudad de Shanghai, el terreno disponible para el desarrollo y la construcción se ha vuelto muy escaso. El terreno residencial actual ha ido disminuyendo año tras año, y continuará así. mucho tiempo en el futuro y será difícil de revertir Al final, Shanghai será como Shenzhen también ha pasado del desarrollo incremental al desarrollo de acciones en los últimos años, Shanghai ha estado muy por delante en el país en la atracción de residentes extranjeros. También es un hecho reconocido que cuando la oferta es baja y la demanda es alta, los precios de la vivienda naturalmente aumentarán.
Actualmente, la moneda está sobreemitida, los riesgos del mercado de valores son altos, la economía real es lenta y hay pocos buenos canales de inversión. Además, las tasas de interés hipotecarias siguen cayendo, por lo que Shanghai. El mercado inmobiliario tiene fondos muy abundantes, por lo que los precios de la vivienda en Shanghai son rápidos. La situación en aumento es difícil de cambiar en el corto plazo.
No hace mucho, Shanghai declaró públicamente que las medidas de restricción de compras en el mercado inmobiliario de Shanghai no cambiarán en términos de estructura de oferta, la proporción de unidades pequeñas y medianas en propiedades residenciales de primera mano; ser al menos 60-70 en el futuro.
La experiencia en la industria señaló que esta regulación tiene un impacto muy importante en el desarrollo futuro del mercado inmobiliario de Shanghai la introducción de medidas para optimizar la estructura de oferta de suelo residencial y aumentar la proporción de pequeñas y medianas empresas. Las unidades de tamaño mediano no solo pueden aumentar en gran medida el número de unidades residenciales ofrecidas. Además de aliviar la contradicción entre oferta y demanda y frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, también puede suprimir el rápido aumento de los precios del suelo, porque la similitud forzada de segmentos unitarios de superficie debilita la capacidad de los promotores de aumentar los precios de venta a través de una competencia diferenciada. En consecuencia, los precios de la tierra también se reducirán, lo que también favorecerá el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria a largo plazo; proporción y edad de las propiedades comerciales, ayudará a promover la transformación de los promotores en operadores.
En esta etapa, la regulación del mercado inmobiliario de Shanghai debe lograr el doble objetivo de “facilitar las transacciones” y “controlar los precios de la vivienda”. "Facilitar las transacciones" es el requisito objetivo para el actual desarrollo económico estable de Shanghai; "controlar los precios de la vivienda" es el requisito inherente para que Shanghai mantenga la vitalidad económica y salvaguarde el sustento de la gente.
Sin embargo, los profesionales señalan que si cada región (sector) aumenta la oferta de apartamentos pequeños y medianos en una proporción uniforme y prescrita, es posible que no logre el objetivo de "controlar los precios de la vivienda" y " promover transacciones", pero puede causar dos consecuencias adversas importantes: en primer lugar, crea dificultades estructurales en la venta; en segundo lugar, intensifica la contradicción entre la oferta y la demanda en los mercados inmobiliarios de gama media y alta y de lujo, lo que desencadena una nueva ronda de subidas de precios.
En la actualidad, el ciclo de digestión de las viviendas comerciales en Shanghai es de sólo 4 meses y la oferta general supera la demanda; sin embargo, todavía hay una gran cantidad de inventario del que es difícil deshacerse. es que el área de la unidad y la estructura funcional no están en contacto con el mercado actual. Mirándolo desde otra perspectiva, la oferta de este producto en realidad supera la demanda del mercado. Bajo la libre decisión de los desarrolladores, no habrá un inventario sistemático de estructuras muertas. Y si la rígida regla de que la proporción de unidades pequeñas y medianas no sea inferior a 60-70 se implementa de manera uniforme, especialmente en los sectores del anillo interior y del anillo medio, donde la demanda de viviendas de lujo y de gama media a alta aumenta. es fuerte, pueden surgir problemas estructurales de inventario: la mejora de la demanda está fuera del alcance de la multitud y está fuera del alcance de las multitudes de gama media y alta y de lujo.
El resultado de intensificar la contradicción entre la oferta y la demanda en los mercados inmobiliarios de gama media y alta y de lujo es desencadenar una nueva ronda de rápidos aumentos de precios. El mercado inmobiliario de Shanghai ya no es lo que solía ser. En 2015, el área de transacciones y el valor de las "casas de lujo y de gama media a alta" residenciales de primera mano de Shanghai representaban el 26,05% y el 45,68% respectivamente. La segunda fuerza principal en el área de transacciones del mercado y la primera fuerza principal absoluta en el valor de transacción no debe subestimarse.
Según el New Deal, la proporción de unidades pequeñas y medianas en terrenos recién suministrados en áreas urbanas centrales no será inferior al 70, lo que significa que la oferta de viviendas de gama media a alta y las casas de lujo se reducirán significativamente. Al final, las necesidades de mejora que podrían haberse satisfecho entre los anillos interior y exterior fueron atraídas por el anillo interior y el sector del anillo medio, las viviendas de lujo y de gama media a alta que podrían haberse satisfecho mejor dentro del anillo interior; El anillo y la zona del anillo medio del punto de acceso estaban severamente comprimidos y no estaban completamente satisfechos. A largo plazo, la contradicción entre la oferta y la demanda de viviendas de lujo y de gama media a alta se intensificará, y los precios de las viviendas de lujo y de gama media a alta aumentarán drásticamente.
En el mercado inmobiliario actual, comprar una casa requiere no sólo dinero, sino también habilidades.
1. Comprender la actitud del banco hacia los préstamos para vivienda
La mayoría de los compradores de viviendas no tienen una comprensión precisa del mercado, pero pueden comprenderlo a través de la actitud del banco hacia los préstamos en general. En términos generales, las manos flojas de los bancos indican que el mercado es optimista, los inversores están aumentando y los precios de la vivienda en general tienen una tendencia al alza. Las manos apretadas de los bancos indican que los riesgos del mercado están aumentando, los inversores se están retirando, la mayoría de los vendedores están ansiosos y los compradores están esperando; ver, y los precios de la vivienda suelen tener una tendencia a la baja.
2. Comprar hacia abajo, no hacia arriba.
La filosofía de inversión generalmente es "comprar hacia abajo, no hacia arriba". Aunque las ganancias no se pueden maximizar, los riesgos de inversión se pueden reducir. El precio que compra cuando baja es definitivamente más bajo que el precio que compra cuando sube, por lo que al comprar una casa, debe "comprar cuando baja, no cuando sube".
3. Comprar "expectativas"
A la hora de comprar una casa, hay que aprender a comprar "expectativas", para que el potencial de apreciación sea mayor. La planificación gubernamental y la construcción de nuevas escuelas en las zonas circundantes son factores que afectan el entorno de vida. Cuando se implementen todas las instalaciones de apoyo, los precios de la vivienda definitivamente incluirán estos valores agregados, y los precios de la vivienda ciertamente no serán bajos. Si el plan es claro, puede comenzar temprano, preferiblemente antes de que la política esté clara. Por supuesto, el requisito previo es que la fuente de información sea precisa.
4. No es necesario hacerlo en un solo paso
(La respuesta anterior se publicó el 26 de febrero de 2016; consulte la situación actual para conocer la situación actual). pólizas de compra de vivienda)
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