Texto | Feng Lun (cuenta pública de WeChat: Feng Lunfeng Ma Niu)
Entonces, permítanme presentarles la situación actual de la industria. Después de que la economía china haya experimentado 40 años de rápido crecimiento, en general, se puede decir que el problema de la vivienda se ha resuelto básicamente. ¿Por qué dices eso? En 1978, la superficie habitacional urbana per cápita era de 1,8 metros cuadrados y la población en ese momento superaba los 800 millones. Ahora la población ha aumentado a 1.300 millones y la superficie de vivienda per cápita en las zonas urbanas es de 39 metros cuadrados, superando la superficie de vivienda per cápita en Japón. Este es un gran progreso. Especialmente en los últimos 20 años, con la rápida urbanización y construcción residencial, muchas casas han aumentado su valor y muchas personas han ganado dinero con ellas.
Pero en el futuro, desde la perspectiva de las leyes económicas, el mercado residencial se desacelerará y entrará en la etapa no residencial. Lo llamamos la "era del posdesarrollo", y la vivienda ya no será. una parte importante de nuestro vocabulario diario. ¿Por qué hay tal cambio? Cinco factores cambiaron.
En primer lugar, el PIB per cápita de China es de casi 10.000 dólares. La ley del crecimiento económico en todo el mundo es que después de que el PIB per cápita alcance los 8.000 dólares estadounidenses, la oferta de casas nuevas será cada vez menor, principalmente casas de segunda mano. Por ejemplo, si vas a Nueva York a lanzar un nuevo proyecto, lo normal es que un proyecto esté agotado en 3 años. Cada día se comercializa en Nueva York un gran número de viviendas de segunda mano, pero el aumento de viviendas nuevas es muy lento. Lo mismo ocurre en Europa. Cuanto más crezca la economía, menor será la oferta de viviendas nuevas y más lenta será la velocidad de las transacciones. Esta es una regla.
Hoy en día, en muchas ciudades, como Beijing y Shanghai, la proporción de transacciones de casas nuevas y de segunda mano ha superado durante mucho tiempo el 1:1. En Beijing, solo se vende una casa nueva después de 5 de segunda mano. casas se venden. Esto significa que el PIB per cápita supera los 8 El estado después de mil dólares.
En segundo lugar, el crecimiento demográfico. Antes de que el PIB per cápita supere los 8.000 dólares estadounidenses, la población de todas las ciudades de Beijing y Shanghai aumenta entre cuatro y cinco millones de personas cada año. Una ciudad suma de cuatro a cinco millones de personas cada año. ¿Cuántas personas se sumarán en 20 años? Entonces hay un mercado para casas nuevas. El crecimiento demográfico ahora está disminuyendo en todas las ciudades. Beijing perdió cientos de miles de personas el año pasado. Cuando el crecimiento demográfico de una ciudad se desacelera, o incluso llega a 0, o se vuelve negativo, la demanda de viviendas nuevas será muy pequeña.
En tercer lugar, la estructura espacial del desarrollo urbano. En el pasado, la razón por la que los precios de las viviendas subieron tan rápido en algunos lugares fue porque pasó el metro y porque las comunidades cercanas fueron demolidas y construidas para construir centros comerciales. Ahora que la infraestructura y la estructura espacial están en su lugar, el metro que hay que construir y las viviendas que hay que demoler están en su lugar, hay menos oportunidades para un crecimiento rápido. Por ejemplo, antes de que hubiera un metro en Xinzhuang, el precio de la casa era de 10.000, pero después de que se conectara el metro sería de 30.000. Ahora es imposible aumentar el precio. Ya hay un metro, por lo que es imposible construir otro. uno. Una vez que se completen la gran estructura espacial, la infraestructura y la renovación de la ciudad antigua de la ciudad, el aumento del valor de las viviendas nuevas se desacelerará, lo cual es normal.
En cuarto lugar, el crecimiento económico. Si la economía de una ciudad está creciendo, su tasa de empleo está aumentando y los ingresos personales y los salarios están aumentando, entonces habrá una gran demanda de mejoras en la vivienda. Todo el mundo quiere mejoras que proporcionen cierta vitalidad al nuevo mercado inmobiliario. Si la tasa de empleo está disminuyendo lentamente, la tasa de desempleo está aumentando y la tasa de crecimiento del ingreso personal está disminuyendo, es poco probable que la vivienda nueva tenga mucho apoyo. Durante un repunte del ciclo económico, los precios de la vivienda aumentan. Cuando el ciclo económico es relativamente bajo, cuando los bolsillos personales se están reduciendo, el mercado inmobiliario nuevo carece de apoyo.
En quinto lugar, las expectativas psicológicas. Expectativas psicológicas generadas por políticas financieras, como el impuesto a la herencia. Si compras una casa para tus hijos y el impuesto que pagas es mayor que el posible aumento en el valor de la casa, ¿comprarás una casa para tus hijos? Otro es el impuesto a la propiedad. La dirección actual es clara, pero las leyes, regulaciones y detalles de recaudación no son perfectos. ¿Qué pasa si comienza la recolección?
En el futuro, si los primeros cuatro factores no respaldan el aumento, te convertirás en una carga para tus hijos una vez que consigas la casa, lo que creará nuevas expectativas. Los cambios en los tipos de cambio, la macroeconomía, etc. también afectarán la decisión actual de todos de comprar o no. En términos generales, si los impuestos y las tasas de interés son altos y el renminbi se debilita, las expectativas de la gente para comprar una casa serán menores. Por otro lado, si los impuestos son cada vez más bajos, las tasas de interés son cada vez más bajas y el RMB se fortalece, nuestras expectativas de comprar una casa aumentarán porque aumentará la riqueza en nuestros bolsillos.
Estos cinco factores son los que determinan si el mercado residencial crecerá, se transformará o se detendrá en el futuro.
Desde mi punto de vista personal, en general hemos entrado en un punto de inflexión particularmente importante. La era del rápido desarrollo y ventas residenciales ha terminado. En otras palabras, la "era del desarrollo" ha terminado y hemos comenzado a entrar. la "era del posdesarrollo". La "era del desarrollo" es una era en la que las viviendas se construyen y venden rápidamente. Todo el mundo compra viviendas, invierte en viviendas y se urbaniza.
Por lo tanto, consideramos que a partir de 2016 en adelante, todo el mercado residencial de China entrará en una era de relativa estabilidad y el mercado incremental se desacelerará. En muchas ciudades, al menos tres o cuatro de los cinco factores que impulsan el aumento continuo de los precios de la vivienda han perdido su poder, lo que significa que los precios de la vivienda deben permanecer estables. Este es un juicio básico.
Por supuesto, la "era del desarrollo" ha terminado, pero eso no significa que no podamos comprar casas. Por ejemplo, algunos países desarrollados tienen ahora un PIB per cápita de 60.000 dólares. También tienen gente realizando proyectos residenciales, pero todos lo hacen en ciudades por debajo del cuarto nivel. En los últimos 20 años en China, las empresas de viviendas residenciales se han centrado en la primera línea, por lo que en el futuro tendrán que retirarse de la primera línea a la tercera y cuarta. Nadie se preocupa por ti en las ciudades de primer nivel. Una vez que la ciudad ha completado su misión de desarrollo residencial, su economía se ha transformado.
Algunas personas también preguntan, ¿se puede ganar dinero comprando una casa? Es muy sencillo. Las transacciones deberían ser fáciles, las transferencias deberían ser rápidas, debería haber menos enlaces intermedios y los impuestos deberían ser bajos. Si puede comprar y vender con una sola firma, las transacciones de viviendas serán cada vez más rápidas, las transacciones serán cada vez más fáciles, las comisiones serán menores y las tasas de interés serán más bajas. Si todos están dispuestos a comprar y vender, los precios de las viviendas aumentarán. sube y ganarás dinero. Si tenemos un sistema que dificulta las transacciones, con vínculos cada vez más complejos e impuestos más altos, entonces el propósito de la política es evitar que los precios de la vivienda suban. En este caso, no es fácil ganar dinero comprando una casa.
Desde 1999, nuestro sistema de vivienda también ha sido un factor muy importante que afecta al mercado inmobiliario. ¿Qué es este sistema? Sabemos que existen tres modelos de referencia en el sistema de solución de problemas de vivienda en todo el mundo.
Al principio nos referíamos al sistema americano. En los 10 años transcurridos entre 1999 y 2009, todas las casas se compraban y vendían a voluntad. Después de que se eliminó el sistema de asignación de viviendas sociales, la gente era libre de comprar y vender a voluntad. Durante ese tiempo, todos comerciaban rápidamente y, mediante la libre compra y venta, la entrada al mercado también era muy conveniente y la tierra se obtenía mediante asignación.
Más tarde, de 2009 a 2014 y 2015, adoptamos un sistema similar a Singapur. En Singapur, el 80% lo gestiona el gobierno, lo que garantiza que tengas una casa, pero que sea de 50 a 80 metros cuadrados. . Sólo el 20% se entrega al mercado. Singapur tiene menos de 6 millones de habitantes, pero el gobierno construyó 1 millón de viviendas. El gobierno de Singapur brinda protección en forma de apartamentos pequeños y de bajo costo. Nuestro país ha propuesto algunas medidas de salvaguardia, como viviendas asequibles, pequeños apartamentos, viviendas públicas de alquiler, etc., y también nos referimos a este método.
En la actualidad, Singapur tiene un gran éxito: su PIB per cápita actual es de 65.000 dólares estadounidenses, ocupando el primer lugar en Asia. La gente vive y trabaja en paz y contenta porque el gobierno ha construido 1 millón de viviendas en los últimos 54 años. Todo el mundo tiene una casa en casa y es muy barata.
Desde 2014 y 2015, nuestro sistema habitacional ha entrado en una nueva etapa. Una vez solucionada la cuestión de la vivienda básica, ahora se pone más énfasis en la seguridad, el bienestar e incluso el bienestar público. Para frenar la inversión, el gobierno central ha propuesto que "la vivienda es para vivir, no para especular".
Entre el 50% y el 60% de los alemanes alquilan sus casas, y el resto compra una casa probablemente una vez en su vida. Si quieres ganar dinero comprando una casa, puedes ir a la cárcel, por eso. Los precios de la vivienda son muy estables. Ahora estamos empezando a aprender de algunas prácticas en Alemania, que convierten las propiedades residenciales, las propiedades de bienestar público y las propiedades básicas para vivir y trabajar en propiedades primarias, mientras que las propiedades de inversión y las propiedades de valor agregado se han vuelto secundarias o incluso secundarias. atributo que se va a ignorar. Como resultado, será difícil que los precios de la vivienda sigan aumentando.
Además, en el futuro, el proceso de transacción de todos será cada vez más complicado y una gran parte de los beneficios obtenidos durante la transacción serán eliminados por las políticas. Por ejemplo, si compras por 10.000 y vendes por 50.000, es posible que no puedas conseguir los 40.000.
Esta es la tendencia política de "vivienda para vivir, no para especular". En el futuro, la identificación de las calificaciones de las transacciones será muy estricta. Habrá muchas revisiones en los eslabones intermedios de las transacciones de vivienda. distribución de los beneficios generados durante la transacción obtendrás algo pero hay otros aspectos que serán compartidos, y esta es la tendencia futura.
Las dos cosas anteriores, una son los cinco factores que determinan si el mercado inmobiliario crecerá, se transformará o se detendrá en el futuro, y la otra son los tres modelos que el país puede elegir para solucionar el problema habitacional. . Cuando estas dos cosas se superponen, se puede ver que: ahora la tasa de crecimiento de las viviendas nuevas se está desacelerando, los precios son estables pero están disminuyendo, las transacciones futuras serán cada vez más complejas, la velocidad de las transacciones se desacelerará y los intereses en la transacción será redistribuida. Por lo tanto, en el futuro entraremos en una etapa sostenida en la que habrá un sistema básico para obtener vivienda similar al de Alemania y Singapur. Al mismo tiempo, quedará una parte del mercado para que todos puedan comerciar, pero esta. no será la corriente principal del futuro mercado inmobiliario.
En otras palabras, se acabó la era en la que podíamos ganar dinero simplemente comprando una casa. No es que se pueda ganar dinero entrando al mercado y comprando en cualquier momento, ni nadie puede ganar dinero comprando una casa después de ganar un poco de dinero. Comprar una casa se está volviendo cada vez más profesional.
Editor en jefe | Wang Tao Editor en jefe | Chen Runjiang Consultor |